شركة ضمان القرض العقاري

شركة ضمان القرض العقاري

مقدمـــة:

حاول التقرير الحالي التكفل بالاهتمامات المعبر عليها في وثائق 23 جوان 2000 و6 ديسمبر 2001 و البنك العالمي، والمتعلقة بالاحتياجات السكنية للجزائر.

ترتكز هذه الوثائق على مايلي:

1- ليس للبنوك الرئيسية تجربة في مجال القرض الرهني السكني، وهياكلها بهذا الشأن ليست بعد ملائمة؛

2- الإشكالات القانونية و التنظيمية المتعلقة بحيازة الملكية و بعنوان الملكية تضر بالتمويل الرهني وتمثل خطرا على المقترضين، وعلى وجه الخصوص في مادة الإجراءات والتحصيل الرهني؛

3- التكاليف المرتفعة للسكن، مقارنة مع مداخيل البيوت ، تضع البنوك أمام أخطار قوية على القرض؛

4- ينبغي أن تعزز شركة إعادة التمويل الرهني وترفع مواردها؛

5- غياب أسواق رؤوس الأموال على المدى البعيد يشدد من صعوبة تجنيد الادخار من قبل البنوك الجزائرية؛

6- العناصر الآتية ينبغي أن تؤخذ بعين الاعتبار:

- زيادة القروض والخدمات المصرفية لصالح المشترين في مجال السكن؛

- السيطرة على القيمة وتقييم الأموال العقارية، بالأخص الأراضي العمومية؛

- تقوية التعاون بين مختلف الهيئات المعنية بإصلاح مسح الأراضي.

يبرز التقرير حول التشريع و التنظيم الجزائري المتعلق بالعقار وجود ترسانة قانونية تثير التفكير التالي:

- إنها ترتكز على عدة عناصر تشريعية مشتتة مما لا يسهل لا معرفتها ولا النفاذ لها.

- إن العديد من مكوناتها ينبغي أن تحين و أن تكيف مع إطار السوق العقارية الحرة وتمويلها.

- إن بعض عناصرها ينبغي أن تضاف للتمكين من السير الحسن للتمويل المتاح لمشتري السكن و إعادة التمويل الضروري لصالح البنوك لتسهيل اكتساب الملكية.



2- التشـــريع:

1.2 الإصلاح التشريعي:

- يوجد التشريع المطبق في مادة القانون العقاري في القانون المدني، في قانون الإجراءات المدنية ومجموعة الأوامر والمراسيم التشريعية والمراسيم التنفيذية والقرارات المسنة منذ الاستقلال.

2.2- القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية:

دخل القانون المدني الحالي حيز التنفيذ في 05 جويلية 1975، أي في وقت سابق للتوجهات السياسية الحالية نحو المنافسة الحرة و السوق المتفتحة، بعض أحكامه في حاجة إلى إعادة النظر أو إلى التطور على اعتبار الظرف الحالي الجديد.

إضافة إلى ذلك، يوجد خارج القانون المدني عدد كبير من أحكام القانون المتعلق بالموضوع والخاصة بحق الملكية وطرق اكتسابها، والشهر والحقوق، وبالمسح وأغلب هذه الأحكام جاءت بعد إصدار القانون المدني.

دخل قانون الإجراءات المدنية الحالي حيز التنفيذ في 16 نوفمبر 1965، يعاد طبعه سنويا مع التعديلات التي أدخلت عليه، يوجد أيضا في مادة القانون العقاري، عدد من الأحكام التشريعية تتعلق بالإجراءات.

يعالج عدد كبير من الأوامر و المراسيم والقرارات القانون العقاري، وخلال تطور التوجهات المتخذة في الجزائر بشأن العقار في الأربعين سنة الماضية، اتخذت مختلف التدابير ثم عوضت أحيانا كلها ولكن أحيانا أخرى جزئيا فقط وفي بعض الحالات بموجب أحكام تندرج ضمن مواد قوانين المالية التي تصدر سنويا.

يتعين القيام بعملية جرد كل النصوص السارية المفعول وتنقيتها من النصوص عديمة الاستعمال والنصوص المتداخلة أو المتناقصة لجعلها سهلة النفاذ من قبل مستعملي القانون الذي ينظم العقار.

3- المتدخلون في المجال العقاري:

ومن بين المتدخلين في المجال العقاري، المتدخلون الآتون:

1.3– البنوك مؤسسات القرض:

تعرض سوق القرض الرهني في الجزائر على أنها سوق جديدة، في طور النشأة حيث ينشط القليل من المؤسسات المقرضة فيه.

يمنح القرض الشعبي الجزائري وبنك التنمية المحلية، وهما مؤسستان عموميتان قروضا رهنية منذ سنة أو سنتين، وقد أمضى مقرضون آخرون، مثل البنك الوطني الجزائري و البنك الخارجي مع شركة ضمان القرض العقاري اتفاقات إطارية يستشف منها أنها تتوجه نحو سوق القرض الرهني.

إضافة إلى ذلك ، فإن شركة ضمان القرض العقاري قد أمضت اتفاقية إذعان مع الشركة الجزائية لبنك، وهي بنك خاص.

وقد ساهم الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط منذ عدة سنوات في تمويل العقار بكيفية فعلية، وكان قد ساهم لمدة طويلة وحده في تمويل قطاع السكن.

ويبدو أن بعض البنوك الخاصة من بينها بنـك البركــة و الشركــة العامـــة- الجزائر – societe general algerienne دخلت سوق القرض العقاري على الأقل في العقار التجاري.

يدفع فحص التشريع إلى الاعتقاد أن البنوك وحدها والمؤسسات المالية هي التي تستطيع أن تمنح قروضا رهنية.

وبالفعل، فإن القانون رقم 90-10 المؤرخ في 14 أفريل 1990 المتعلق بالنقد و القرض يرتب القرض بفائدة ضمن عمليات القرض" ( المادة 112)، و الذي يمنعه على كل شخص طبيعي أو معنوي بغير بنك أو مؤسسة مالية (المادة 20) ويعرف المؤسسة المالية على أنها البنك الذي لا يستلم الودائع ( المادة 115).

ويتمتع بنك الجزائر بحقوق بنك ( المادة 108) ولكن ليس متدخلا في القروض الرهنية وكما سنرى ذلك فيما بعد، فإن البنوك تتمتع بصلاحية خاصة للعمل بالرهن.

وسيساهم تحفيز البنوك و المؤسسات المالية الخاصة في تشجيع السوق وجعل إعادة النظر في بعض الأحكام التشريعية ضروريا.

2.3- شركات التأمين:

في الكثير من الأنظمة الاقتصادية تتاح لشركات التأمين أموال على مدى طويل و التي يمكن أن تقرضها للسوق الرهنية.

ينبغي تسهيل تحفيز شركات التأمين للقروض الرهنية، نظرا لطول آجال هذه القروض في الجزائر.




3.3- الأشخاص الطبيعيون:

طبقا للمادة 120 من القانون 90-10 المؤرخ في 14 أفريل 1990 المتعلق بالنقد و القرض ، لا يمكن لشخص طبيعي أن يتعاطى بكيفية معتادة للقروض بمقابل.

إضافة إلى ذلك، فإن مادة في القانون المدني الجزائري و التي تعد من النظام العام، أي المادة 454 تنص على أن القرض بين الأفراد يكون دائما بدون أجر.

وهذا يمنع تلقائيا القرض الرهني بين الأشخاص الطبيعيين بالأكثر من ذلك بيع عقار سكني بعوض عن سعر البيع لصالح البائع.

( avec solde ou prix ou autre portant internet au profit du vendeur)

ويدرج البعض هذه القاعدة ضمن مبادئ دينية قرآنية، التي مع ذلك تحرم الربا ولا الفائدة . ينبغي إذن فحص الإطار التشريعيى الذي يضيق من القرض الرهني، بالنسبة للشخص الطبيعي بدقة.

وفي الإطار الذي قد تمنح فيه السلطات أولوية لتوسيع و تنشيط السوق الرهنية، فإن من الأهمية بمكان إعادة النظر في أحكام القانون المدني المتعلقة بالقرض.

4.3- شركة ضمان القرض العقاري:

انطلقت شركة ضمان القرض العقاري في أنشطتها خلال 1998 وقد قدمت أول تقرير لأنشطتها السنوية في 1999، تتولى هذه الشركة مهنة ضمان القروض الرهنية الممنوحة من قبل البنوك و المؤسسات المالية وتضمن التمويلات الرهنية الممنوحة في مجال السكن. ويتكون المساهمون فيها من البنوك وشركات تأمين، وهي تعد شركة تأمين.

تمنح شركة ضمان القرض العقاري للمقترضين الرهنيين ضمانا بسيطا ( موجه لتغطية حالة العسر النهائية للمقترض) وضمانا كليا ( موجه لتغطية حالة العسر المؤقتة أو التأخر في التسديد) مع الحق في الحلول في الحقوق الرهنية.

يمكن أن يتم تحقق الضمان الرهني أو العمل به، حسب اختيار المقرض أو على أثر حلول شركة ضمان القرض العقاري.

ويمكن لها كذلك أن تتكفل بتأمين الوفاة أو العطب المطلق للمقترض وكذا بالتأمين عن الحريق المتعلق بالأموال محل الرهن.

5.3- شركة إعادة التمويل الرهني:

المهمة الأساسية العمومية الاقتصادية التي أنشأتها الدولة في 1997 تتمثل في إعادة تمويل حافظات القروض الرهنية المؤمنة من قبل شركة ضمان القروض العقارية و الديون الرهنية الأخرى، وذلك بهدف تأمين التمويل على المدى البعيد بالنسبة للمقترضين الرهنيين.

وقد تصرفت شركة إعادة التمويل الرهني عن طريق القروض للمقترضين الرهنيين أكثر مما تصرفت عن طريق شراء كتلة ديون.

خلال سنة 2000 أمضت اتفاقيتين لإعادة التمويل مع القرض الشعبي الجزائري.

وبموجب هاتين الاتفاقيتين اقترض القرض الشعبي الجزائري من لدن شركة إعادة التمويل الرهني وخصص لها حلولا في حقوقه كدائن مرتهن.

ويتعلق الأمر بالنسبة لشركة إعادة التمويل الرهني بإعادة تمويل مع حق الرجوع بحيث يبقى البنك المدين الرئيسي لها بالنسبة للمبلغ المعاد تمويله.

وفي هذا الإطار فإن آلية الحلول المستعملة من قبل شركة إعادة التمويل الرهني لا تعاني من نقص بالفعل، فإن الحلول القانونية لا يمكن العمل بها في مثل هذه الحالة ، إذ أن الحلول الاتفاقية المدعى العمل بها لا يمكن في الحقيقة أن تكون ناجعة.

ولكي يمكن العمل بها، ينبغي إما لأحكام القانون المدني حول الحلول، على شركة إعادة التمويل الرهني أن تحل محل القرض المرتهن الأصلي، بمعنى تسدد عند دفع المقترضين الديون الرهنية محل المتدخل.

وفي إطار التدخل الممول بواسطة القروض، فيمكن لشركة إعادة التمويل الرهني أن تحدد سيناريو حيث تحصل على ضمان من البنوك الممولة على الديون المرهونة.

غير أن رهن الديون على النحو المقرر في القانون المدني يطرح إشكالات وضعه قيد العمل، ماعدا إذا كان المستفيد من الرهن مؤسسة مالية كما هو الأمر بالنسبة لشركة إعادة التمويل الرهني، فشراء كتلة الديون عملية صعبة التحقق في الإطار التشريعي الحالي.

وحسب المادة 441 من القانون المدني، فإن إحالة الديون لا يمكن أن يحتج بها حيال الغير على العموم وعلى المقترض نفسه إلا إذا قبلها هذا الأخير أو أخبر بها بعقد قضائي، عن طريق البريد الموصى عليه مثلا.

وتشمل إحالة الحق الضمانات التبعية ( المادة 243 من القانون المدني) ولكن في هذه الحالة ينبغي أن يقيد بقصد الإشهار ( المادة 90 من القانون المدني) وهذا القيد ينبغي أن يكون موضوع بيان على هامش التسجيل الأصلي، بالنسبة لكل عقار مرتهن، مما يجعل الإجراء شرط للاحتجاج بالإحالة في مواجهة الغير.

وهذه الإجراءات التي تنسجم مع الحالة التي يكون فيها قرض ممنوح، تصبح جد ثقيلة عندما نكون بصدد كتلة من الديون ولا يبدو أن القانون يتضمن إليه إحالة كتل ديون أو ديون مرهونة.

ينبغي الإشارة كذلك أن قانون التسجيل ( المديرية العامة للضرائب) يقرر في مادته 225 بأن حقا قدر 1% من مبلغ الدين المرسل يدفع عند الإحالة بمقابل ( فالعقود التي تثبت حلولا اتفاقيا معفاة من دفع هذا الحق حسب المادة 343 من قانون التسجيل، وقد يكون مناسبا فحص بعض التعديلات للأحكام التشريعية المطبقة على إحالة الديون لصالح شركة إعادة التمويل الرهني لتسهيل العمل بها.

إن تطبيق المادة 225 من قانون التسجيل يمكن أن يشكل عقبة كبيرة، ويتعين إعادة النظر في اتجاه إلغاء حقوق 1% هذه ذلك أن الإعفاء المنصوص عليه في المادة 343 يعمل به إلا إذا سددت شركة إعادة التمويل الرهني القرض الرهني لبنك الزبون لحساب المقترض المرتهن.

إضافة إلى ذلك، فإن تطبيق أحكام القانون المدني يمكن أن يؤدي إلى إشكالات عملية ( تسيير الحافظة، التحصيل، الإحتجاج بالإحالة لصالح شركة إعادة التمويل الرهني).

وهكذا ، فإن ضرورة تبليغ المقترض المرتهن ( 241 من القانون المدني) والقيد ضد العقار المرهون ( 904 من القانون المدني ) لجعل الإحالة يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الغير على العموم، تخلق إشكالا في الوضعيات التي يكون فيها تسيير القروض الممنوحة موكل لبنك ( وهي وضعية عادة ما يحبذها الأطراف المعنية).

البنك على حقوق المستفيد من الامتياز وتوضيح آثار الرهن الإتفاقي المنشأ على هذه الحقوق.

ويسمح كذلك المرسوم التنفيذي رقم 91-454 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 بالتنازل عن الأراضي التابعة للدولة للمورقين العموميين والخواص بقصد البناء، ودفتر الشروط المحرر لهذا الغرض يقرر ( المادة 18) أن المتنازل يصبح مالكا من يوم شهر عقد التنازل ويحق له أن يتخذ رهنا ( المادة 14) . ويستعمل دفتر الشروط تعبير التنازل cession) وتعبير الامتياز (concession) مما لا يمكن من التمييز.

7.1.4 البيــع بالإيجــــار

في سنة 2001 فوضت الحكومة الجزائرية الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن أمر إعداد و ترقية برنامجا جديدا لشراء السكنات سمي بالبيع بالإيجار.

وحسب هذا التصميم، فإن المعني يقدم حصة أولية تساوي على الأقل 25% من ثمن السكن، يدفع منه قسط 10% حال الموافقة على الطلب مما يمكنه من سند اكتتاب،

و15% تدفع تسليم السكن مما يخول له حق في عقد توثيقي بالبيع بالإيجار

ويخضع المستفيد من البيع بالإيجار لقواعد الملكية المشتركة رغم أنه لا يصير مالكا إلا بعد أن يكون قد سدد الأقساط الشهرية المساوية لـ 75% من ثمن السكن، وأنه لا يمكن أن يتنازل عن حقوقه عن السكن قبل هذا الأجل.

غير أن المشرع يسمح له بالدفع المسبق لعدة أقساط شهرية، مما يمكن مبدئيا من تسديد كل الأقساط الشهرية الواجبة ويصبح بعدها مباشرة مالكا، ويستطيع إذن اتخاذ رهن وإنجاز بيع.

ويمكن أن نتصور أن البنك يقدم تسبيقا للمستفيد من البيع بالإيجار لتسديد أقساطه قبل حلول الأجل ويصبح بذلك مالكا يمكن له أن يرهن السكن لضمان القرض.

2.4 ملاحظـــات عـــامة

إن النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة باكتساب سند ملكية صحيح ومفيد مبعثرة، وإذا كان القانون المدني يتضمن نصوصا مبدئية بهذا الشأن، فإن عددا معتبرا من النصوص تعد عمليا في نفس الأهمية موزعة في قوانين ومراسيم مختلفة ممتدة على عدة عشريات والتي تعود مسؤولية تصفيتها إلى وزارات مختلفة تتكامل بعضها البعض، وعادة ما تكون موضوع تفسيرات متناقضة.

أكيد أنه من المفيد أن تنقى هذه النصوص ويعرف بمختلف التدابير التشريعية والتدخلات والتناقضات.

ويمر تحقيق هذا الهدف بإحصاء دقيق للتشريع عبر العشريات العديدة، وإصلاحه بعد تنقيته من التدخلات أو التعارضات وجعله موضوع حملات شرح.

3.4 الشهر العقاري

3.4 مســح الأراضـــي

لإعطاء أثر لمختلف الأحكام التشريعية التي تمكن من تسجيل الحقوق، تمت المادة النظر في نظام الشهر العقاري.

وهذا النظام يرتكز على إعداد مسحا عاما للأراضي يطابق التشخيص البياني graphique)) للعقارات التي ستتخذ لتأسيس السجل العقاري الذي ينبغي أن يعكس كل إنشاء أو نقل لحق عيني على عقار.

2.3.4 أطراف العقد القابل للشهر

يشترط المرسوم 76- 63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري لتحديد الأطراف شروط عديدة، وستلخص أدناه المعلومات التي ينبغي أن تؤخذ.

أ‌) الشخص الطبيعي

كل إجراء إشعار يجب أن يشتمل على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان الولادة وجنسية وموطن ومهنة الأطراف ويجب أن يصدق على ألقاب وأسماء وتاريخ ومكان الولادة وجنسية الأطراف موثق أو كاتب ضبط أو سلطة إدارية ( المادة 62)

وفيما يخص الشهادة بالوفاة، يجب الإشارة إلى الحالة المدنية ( التي تفترض في غياب التعريف أنها تشتمل على اللقب، الاسم، وتاريخ ومكان الولادة والجنسية) والتصديق عليها.

2.3.4 الأطراف في العقد القابل للشهر

إن الشروط التي يتطلبها المرسوم رقم 76-63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري لتحديد الأطراف عديدة، وستلخص أدناه المعلومات التي ينبغي أن تؤخذ.

أ‌) الشخص الطبيعي

للتعريف بالشخص الطبيعي يشترط الإدلاء باللقب، الاسم، تاريخ ومكان الازدياد والجنسية. وينبغي أن يصادق عليها موثق أو كاتب ضبط أو سلطة إدارية، وينبغي كذلك تبيان الموطن والمهنة.

ويتعين أن يكون سن الشخص لا يقل عن تسعة عشرة سنة، ويمكن أن تمنح وكالة خاصة عن طريق الموثق.

ويتم إعداد الشهادة بتقديم مستخرج من شهادة الميلاد قائمة الصلاحية وكل وثيقة رسمية تثبت الجنسية.

وتشترط قاعدة تشريعية أخرى تبيان العناصر التي تمكن من تحديد الأهلية المدنية للأطراف، وهذه الوضعية الأخيرة تكون كذلك موضوع التصديق.

وهذه الشروط مقبولة ربما عندما يتعلق الأمر بالعقد التوثيقي، رغم أننا لا نعرف ما إذا كانت مستخرجات عقد الميلاد مكلفة أو صعبة الحصول عليها ولكن ليست دائما متاحة في كل الحالات. غير أن في بعض الأعمال غير التوثيقية المقدمة للإشهار غير ممكنة ( الأحكام القضائية).




ب) الشخص المعنوي

يتم التعريف بالشركات والجمعيات والنقابات والأشخاص الاعتبارية الأخرى بتسميتها ويشار فضلا عن ذلك بالنسبة للشركات إلى شكلها القانوني ومقرها، وبالنسبة للشركات التجارية يشار إلى رقم تسجيلها في السجل التجاري، والجمعيات إلى مقرها وتاريخ ومكان تصريحها، والنقابات إلى مقرها وتاريخ ومكان إيداع قوانينها الأساسية ( المادة 63).

وحسب مداخلة غرفة الموثقين، فإن الأشخاص الاعتبارية في طور التأسيس تمثل من قبل القائمين بالإدارة أو الممثلين القانونيين بموجب مداولة تخولهم هذه السلطة.

وهذا التعريف ينبغي كذلك أن يكون موضوع تصديق، وهذا التصديق يتم على أساس الأصل أو نسخة مطابقة لكل عقد يثبت التسمية والشكل القانوني والمقر الاجتماعي الحالي للشخص المعنوي، إذا تعلق الأمر بشخص مقره بالجزائر.

وفي حالة الشخص المعنوي الذي يكون مقره خارج الجزائر، فهذا التصديق يتم بناء على نفس الوثائق المسلمة والمصادق عليها من هيئة تمثيلية للجزائر، بمكان المقر، مرفقة بترجمة إلى العربية عندما تكون محررة بلغة أخرى وعلى أية حال فإن الشهادة تبين الوثائق التي انبنت عليها.

وهذه الشروط مطلوبة بدون التمييز بين المقرض الرهني والمقترض الرهني تعد مكرهة بالأخص عندما يتعلق الأمر بالمستثمرين الأجانب، ويبدو لنا أن كل الوثائق موضوع الشهر ينبغي أن تكتب باللغة العربية.

قد تكون هناك أحكام تسمح بالترجمة وهذا الجانب يبدو مهما في الحال بحيث غياب سند الملكية يسبب أضرارا أو عندما تظهر الحاجة إلى استعمال يقدم سند قديم.

3.3.4 إجــراءات الشهـــر

تتم الإشهارات عن طريق الإيداع المتزامن لأصلين أو لنسختين من العقد أو الحكم يعاد أحدهما إلى المودع بعد أن تمهر بتأشيرة المحافظ، و النسخة الأخرى يحتفظ بها في أرشيف المحافظة، وقد تقررت عدة آجال لإتمام هذه الإجراء.

يضطلع المحافظ العقاري بمسؤولية ثقيلة فيما يخص قبول الوثائق الضرورية، لتنفيذ التسجيل، وهناك مسار للتسوية في حالة التأجيل أو الرفض.

بعض التسجيلات يمكن أن تتم ببيان يحمل عبارة " إجراء قيد الانتظار" ( المادة 107 من المرســــوم 76-63) وعند استكمال سبب الانتظار ويتم التسجيل بأثر رجعي إلى تاريخ الإيداع الأصلي.

ويتسبب إجراء الانتظار هذا والتسوية التي تأتي فيما بعد في منازعات حول الترتيب وإشكالات بين الدائنين المرتهنين.

4.3.4 دور المحافظ العقاري

يقوم المحافظ العقاري بدور معتبر وتكمن وظيفته الأولى في ضمان تحقق عملية المحافظة العقارية بكيفية مناسبة ومطابقة للقانون، وهو مدعو إلى ممارسة رقابة شبه قضائية على قانونية الوثائق المقدمة للشهر.

في مجال آخر، يعتبر المحافظ العقاري ممثل السلطة الإدارية المختصة لمراقبة مراعاة بعض التزامات المالك التي يرفضها القانون أو التنظيم المنظم للعمران أو الأملاك العمومية، وفي حالة عدم مراعاتها من قبل المالك، فيكون للمحافظ الحق في رفض التسجيل المطلوب.

ومن جهة أخرى يلعب دور العون الجبائي لأن القانون يمنعه من تسجيل رهن يضمن تسديد مبلغ من المال دون أن يقدم له مستخرج صاف عن ضرائي المدين.

وعلى العكس من ذلك، فمادام من حق المحافظ أن يرفض التسجيل في حالة عدم مراعاة القانون، فإن ممارسة هذا الدور يؤدي إلى الإبطاء في حركة الأموال العقارية أو ينشئ مانعا للتمويل الرهني.

وهذا الدور المضاعف للمحافظ العقاري يكن أن يعاد النظر فيه، فينبغي أن تراقب الالتزامات التعاقدية أو القانونية للملاك من قبل متدخلين آخرين ( جهات قضائية، ضبط الإسكان ضباط العمران) ومجازاتها بكيفية أخرى غير رفض التسجيل وخاصة في هذا السياق حيث الإرادة السياسية تميل إلى تسهيل وتشجيع الملكية.

5- التأمينات العيني – الرهن الإتفاقي

1.5 المبلغ المضمون بواسطة الرهن والمساعدة الموازية للدولة

يستعمل القانون المدني الجزائري تعبير " الدين" المضمون للدلالة على الالتزام الرئيسي المكفول ( المواد 892-903-911و9345 من القانون المدني).

وتوضح المادة 909 من القانون المدني بأن الرهن يضمن كذلك للدائن استرداد مصاريف القيد بالمحافظة العقارية وتجديد القيد.

وحسب المادة 912 من القانون المدني، فإن الرهن يضمن كذلك ملحقات الدين بما في ذلك مصاريف الإجراءات.

ومن جهة، فإن حق التخصيص لا يبدو أنه يضمن إلا أصل الدين والصاريف المستحقة للدائن ( المادة 937 من القانون المدني)، أما الرهن الحيازة، فيضمن اصل الدين و مصاريف العقد الذي أنشأ الدين ومصاريف إنجازه عند الاقتضاء ( المادة 963 من القانون المدني) أما امتياز البائع على العقار فيضمن تسديد الثمن و ملحقاته ( المادة 999 من القانون المدني).

ومن الضروري التوضيح عن طريق تعديل المواد المذكورة أعلاه أو الإضافة إليها بجعل الرهن أو التأمينات الأخرى تضمن الفوائد الحاصلة إلى غاية التسديد التام، وكذا التسديد، وكذلك هو الأمر بالنسبة للعقوبات التأخيرية والمصاريف ( على الأقل المصاريف القضائية) المقدمة لتحصيل الدين.

ينص المرسوم التنفيذي رقم 74-308 المؤرخ في 4 أكتوبر 1994 على تقديم الدولة لمساعدة مالية عن طريق الصندوق الوطني للسكن وذلك لمساعدة البيوت على اقتناء ملكية.

إن المركز القانوني لهذه المساعدة يبدو لنا غامضا. مبدئيا، فهذه المساعدة لا تعوض من قبل البيت المستفيد ( إلا إذا انعدمت بعض الشروط).

يوجه مبلغ المساعدة من قبل الصندوق الوطني للسكن نحو المقرض المرتهن في شكل قسط واحد أو عدة أقساط عند تسليم القرض الرهني بقصد الشراء. وينص، في هذه الحالة في عقد الرهن على المبلغ المرهون ( المادة 891 من القانون المدني)، يحتسب بالكيفية التي تدرج مبلغ المساعدة إضافة إلى مبلغ القرض المرتهن.

وعلى اعتبار أن هذه المساعدة لا تعوض، فإن هذه الممارسة يكتنفها غموض وتؤدي إلى إبعاد بعض الزبائن، وهي كذلك غامضة من الناحية القانونية، مادامت الوظيفة الوحيدة للرهن في ضمان استرداد الدين، ولا فائدة في الرجوع إلى مبلغ الذي لا يطالب الزبون برده. يبدو أن الرهن في حالة القرض المرتهن المرافق بمساعدة موازية قد اتخذ لصالح القرض ولصالح الصندوق الوطني للسكن ( وهو الشيء الذي لم نتمكن من شرحه الآن).

2.5 سند الملكية: الشرط المسبق للرهن

يمنع المرسوم رقم 76-63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري تسجيل رهن اتفاقي لا يتضمن ذكر تاريخ و نوع سند الذي يمنح الرهن (م 92و93) ولا يشترط ذلك عندما يتعلق الأمر بالرهون القانونية (م 90)

وهناك إشكال عادة ما عبر عنه المتدخلون والذي يعترضهم عندما يتعلق الأمر بتحليل النصوص، وهو هذا الشرط المسبق لاتخاذ الرهن الإتفاقي: ينبغي أن يكون منشئ الرهن مالكا للعقار الذي سيرهن.

ويبدو أن هذا المبدأ ينظر إليه بشدة ويؤدي في النهاية إلى الاعتقاد بعدم جدوى الرهن الممنوح من قبل :

- المستفيد من منح الامتياز ( وهو الشيء الذي يعد إنكارا للتشريع حول الموضوع ويجعل تمويل المشروع صعبا)

- المستفيد من البيع على تصميم، ذلك أنه حسب البعض، فالمشتري على تصميم لا يحصل على سند إلا عند استلامه للسكن، وهذا النوع من التفسير يؤدي إلى جعل تمويل تسبيقات التمويل الرهني صعبة ويدفع إلى حيل مشكوك أيضا في قيمتها ( وعد بالرهن).

- حائز السند الذي لم تسو بعد وضعيته.

ويمنع التفسير الضيق هذا إعادة اتخاذ رهن على مال على وشك الإكتساب، وهو محير كذلك بالنظر إلى القانون المدني الجزائري الذي يقر بالوضعيات التي يمتد فيها الرهن أو ينصب على أموال مرتقبة- الإضافات أو البناءات ( م م 887) ويمكن أن تحدث تعديلات تشريعية تسمح بإنشاء رهن وتسجيله قبل الاكتساب النهائي لسند الملكية، ويكون للرهن آثار بعد الاكتساب اللاحق السند.

3.5 نقل المال المرهون للغير

التطهيــــر

أنشأ القانون المدني الجزائري لصالح الغير المكتسب الذي قد لا يكون قد سدد دفع الدين المرتهن حق تطهير العقار من الرهون التي تثقله، بدفعه مبلغا مساويا للمبلغ الذي يقيم به العقار ( المواد 915 و ما بعدها من القانون المدني).

على الرغم من أن القانون في هذه الحالة قد قرر بعض تدابير الحماية لصالح الدائن المرتهن ( م 915 و ما بعدها من القانون المدني)، غير أن هذا الأخير يجد نفسه مجبرا، خارج كل حالة عسر، على قبول التسديد المسبق للقرض الذي لن يحل أجله الإتفاقي إلا بعد عدة سنوات

أ) وهذا الحق للغير المكتسب يستلزم جعل بنود الجزاء عند التسديد المسبق صالحة للعمل بها.

ب) ينبغي أن تمنح عقود الرهون الاتفاقية رهونا لاحقة إلا إذا ألغي حق التطهير هذا.

ج) إجراء التطهير هذا ينشئ وضعية غير موفقة بالنسبة للقرض الرهني.

ويمكن أن نتساءل عن فائدة إجراء التطهير هذا الموروث من القانون الفرنسي القديم والذي أنشئ في وقت كان الشهر العقاري فيه لا يحمي الغير المشتري من مفاجئات المتابعات المبنية على الرهون التي لم يكن بوسعه الإطلاع عليها.

6- التأمينات العينية، الرهن القانوني وحق التخصيص الرهني

1.6 الرهن القانوني الواردة في المادة 179 من القانون رقم 10.90 المؤرخ في 14 أفريل 1990 و المتعلق بالنقد و القرض:

تنص المادة 179 من هذا القانون على رهن قانوني لصالح البنوك والمؤسسات المالية لضمان تسديد الديون والتعهدات المترتبة على مدينيها وينصب هذا الرهن على الأموال العقارية للمدين.

ويستخلص أن هذا الرهن لا يمكن أن يثقل العقارات محل ضمان كما نستخلص أيضا أن المستفيد منه يمكن أن يسجله على كل عقارات مدينة.

وينص القانون على أن تسجيل هذا الرهن يتم وفقا للأحكام القانونية المتعلقة بالسجل العقاري، وهو ما يبدو أنه يفسر عادة بأنه يتخذ ترتيب تسجيله.

غير أن البعض يرى في هذا الرهن القانوني امتيازا حقيقيا. وإذا أخذ الرهن القانوني هذا الوصف فإنه يمكن أن يعيد ترتيب حتى الرهن الذي سبقه في التسجيل، إذا كانت تلك هي القوة المعترف بها للامتيازات.

وهذا الرهن يتخذ ويسجل دون رضاء مسبق للزبون، وبدون وساطة الموثق ( وعلى كل فإن ذلك منازع فيه ذلك أن البعض يعتقد أن جدول التسجيل ينبغي أن يحرر من قبل موثق)، وليس لمحافظ الرهون أن يرفض التسجيل بحجة أن سند ملكية الزبون غير موصوف في الجدول.

2.6- ملاحظــــات عــــامة

إن نتيجة هذه القوانين المختلفة ليست إذن واضحة حول الرهون القانونية وحول ترتيبها، بالنظر إلى كون المادة 986 من القانون المدني من جهتها تعالج الامتيازات العقارية الضامنة للمبالغ المستحقة للخزينة والتي تعفيها من الإشهار.

7- الجبــــاية

ملاحظـــات عــــامة

إذا كان من المؤكد أن الأعباء الجبائية من كل نوع هي جد ثقيلة أو أن المعاملات العقارية يمكن أن تتأخر كثيرا بسبب حق النظر أو تحقيقات السلطات الجبائية، فإن التخفيف من هذه التدابير من شأنه أن يبعث القرض العقاري.

إن التخفيفات التي منحها التشريع الجبائي في هذه السنوات الأخيرة تكون قد أنقصت من أسباب احتجاجات المتدخلين، أهمها يبقى دون شك إخضاع التسجيل إلى الاستظهار بمستخرج صاف لجدول الضرائب.

إن المركز القانوني لامتيازات ورهون الخزينة العامة تتطلب بلا شك إعادة النظر فيها لتوحيدها وإخضاعها للشهر العقاري.

خلاصــــــة

يمكن أن نتساءل من باب الخلاصة، ما هي أهم الإصلاحات من الناحية القانونية التي يمكن إحداثها لتسهيل تنمية وترقية العقار وكمحاولة أولى نعرض الأفكار التالية:

1- الإصلاح التشريعي

ينبغي القيام بعمل يرمي إلى جرد كل النصوص السارية المفعول، إبعاد النصوص التي سقطت بعدم استعمالها وكذا التدخلات والتناقضات وبجعل القانون العقاري سهل النفاذ على المستعملبن. وبهذا الصدد، فمن المحتمل أنه يصعب الوصول إلى نتيجة دقيقة وكافية دون اجتياز المراحل التالية:

أ- فهرسة مجوع النصوص التشريعية المتتالية في الميدان العقاري التي وضعت قيد العمل منذ بداية الجمهورية.

من هذا الجانب ينبغي التأكيد بأن النظام القانوني المطبق على العديد من الأملاك العقارية أو بعض سندات الاكتساب لازالت تنظمها إلى يومنا هذا أحكام تشريعية مستبدلة أو ملغاة.

ولازالت لهذه النصوص أهميتها نظرا لتناسبها ولذلك فإن الحوصلة التي قد تتجاهلها بسبب تعويضها أو إلغائها تكون غير كافية .

ب- فهرسة كل النصوص المتداخلة بل المتناقضة

ج- تحديد مدى تناسب النصوص التي لازالت سارية المفعول

د- إجراء إصلاح أو تعزيز بقصد إحصاء و جمع النصوص داخل المجموعات التشريعية المناسبة: القانون المدني قانون الإجراءات المدنية القانون المتعلق بمسح الأراضي و السجل العقاري إلخ …




2- إعادة تقييم بعض الوظائف

لقد أكدنا على مدى ملاءمة إعادة تقييم تحديد بعض الوظائف أو المهام، فلنذكر:

أ‌- أن المحافظين العقاريين المائة والخمسة والستين يشكلون حاليا موردا بشريا متخصصا فقط للسير الحسن لنظام شهر العقود وإنشاء ونقل الحقوق العينية العقارية ولكن كذلك لرقابة وتطبيق الأحكام التشريعية الخاصة بالإسكان والعمران والجباية.

إن تطبيق هذه الأحكام التشريعية مناسبة لتأخير العلميات وبالنتيجة تمديد آجال النفاذ للملكية أو للتمويل الرهني.

إن الأولوية التي يبدو أن الجمهورية توليها للملكية والشفافية في الإطلاع على الأسعار، وسيولة المعاملات تبرز ضرورة التفكير في ضمان أداء هذه الوظائف بكيفية أخرى وإقرار التوازن بين الأدوار.

ب‌- إن الشفافية حول الإطلاع على أسعار الأراضي المهنية أو غير المبنية وتداول هذه المعلومات يمكن أن تحسن أو تنشط بحوافز لدى بعض المتدخلين مثل الموقين والأعوان العقاريين والسلطات الولائية والبلدية.

ت‌- يمكن خوصصة بعض الوظائف.

لقد ذكرنا الدور الكبير للمهندسين المساحين في هذا المجال.

3- تحيين القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية وبعض التشريعات

سيسمح إدراج بعض الآليات من الاستغلال الأمثل للمفاهيم القانونية المشجعة، وينبغي القيام بعمل يهدف إلى تكييف بعض أحكام القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية ومجموعات تشريعية أخرى للتمكين من إيجاد بعض تقنيات التمويل أو إعادة التمويل لتسهيل القرض الرهني على مختلف تطبيقاته.

وفي هذا الجانب أؤكد أهمية:

أ‌- تحيين وتبسيط الأحكام التشريعية المتعلقة بنقل سندات الديون المرتهنة والاحتجاج بهذا النقل ضد الغير بصفة عامة ومديني الديون المرتهنة.

ب‌- تحيين الأحكام التشريعية الخاصة بالرهن الحيازي للديون المرتهنة.

ج- تحيين وتوضيح الأحكام المطبقة على الوضعيات التي يتحمل فيها مشترى السكن المرهون تسديد

القرض المرتهن المتخذ من قبل البائع.

د- تكييف الأحكام المتعلقة بالفائدة بالنسبة للقرض المرتهن.

هـ- إعادة النظر في أحكام القانون المدني وقانون الإجراءات المدنية التي تعالج الرهون و التحصيل

الرهني.

وقد سجلنا بهذا الصدد الأوجه التالية:

أولا: لا يبدو واضحا من مختلف أحكام القانون المدني أن حق الأفضلية المخول بموجب الرهن يضمن الفوائد المكتسبة إلى وقت تسديد الدائن.

ثانيا: لا يخول الرهن حقا للدائن على مقابل الإيجار المترتب على العقار المرهون إلا ابتداء من التنبيه العقاري.

وفي حالة التخلف، فمقابل الإيجار يجمد، بمعنى أنه يقبض ويحتفظ به ليوزع احتمالا مع ثمن بيع العقار، ولا يبدو أن جزيئات هذا التجميد فصلها القانون وفضلا عن ذلك، فإن تجميد مقابل الإيجار لا يبدو أنه مجديا في حالة الرهن القانوني للبنك.

ومن الممكن أن العدة القانونية الحالية غير مواتية بالتمام للتمويل الرهني للعقارات المعدة للإيجار.

ثالثا: إن أحكام القانون التي تسمح للمستأجر من الاحتجاج بحقوقه ( حق البناء في الأماكن، دفع الإيجار بالتسبيق) في مواجهة للدائن المرتهن أو الراسي عليه بالمزاد في حالة بيع قضائي مستحدث من قبل الدائن تبدو ناقصة الوضوح.

رابعا: يبدو أن وضع الرهن قيد العمل يطرح إشكالا فيعدد من الحالات.

إن الشروط المتطلبة للاستظهار بسند ملكية كاف أو تقديم الدفتر العقاري تختلف فيما إذا كان الأمر يتعلق بالرهن الإتفاقي التوثيقي أو بالرهن القانوني للبنك، فالرهن المتخذ من المشتري عند البيع على تصميم لا يوضع عادة قيد العمل إلا عند تقديم شهادة المطابقة للمحافظ العقاري، وهي الشهادة التي لا تسلم إلا عند انتهاء الأشغال على العقار.

خامسا: يسمح القانون للمقترض بتسديد قرضه معجلا في الأشهر الستة الموالية من الدفع.

سادسا: يمكن للغير المشتري إثر إعادة نقل العقار المرهون أن يسدد كذلك بالتعجيل بإحداثه الإجراء المسمى " بالتطهير "، والذي يحق له أن يلزم الدائن من استلام اقل مما هو مستحق له، تبعا لقيمة العقار.

سابعا: أحكام القانون المتعلقة بمسؤولية مشتري العقار المرهون في مواجهة الدين المرتهن موضوع تفسير مختلف وتحمل البعض على النصح بمنع المقترض منبعي عقاره.

ثامنا: كما هو مبين أعلاه، فإن قيد الرهن يؤدي إلى تدقيقات جبائية ولا يتحقق في بعض الحالات إلا بتقديم مستخرج ضرائب صاف يظهر عدم وجود على حساب المقترض، ومن جهة أخرى بعض المحافظات تبدو أنها تشترط تسجيل اتفاق القرض.

تاسعا: إن أحكام القانون المتعلقة بالرهن المنصب على جزء من العقار على الشياع غير كاملة وتضع الدائن المرتهن في وضعية غررية، والحال أن عددا كبيرا من السكنات أو العقارات مملوكة، حسب ما يبدو، على الشياع.

عاشرا: إذا كان القانون يسمح بالتنازل على دين مرتهن، فيخضع الاحتجاج به في مواجهة الغير إلى تبليغ المقترض المرتهن والقيد في المحافظة العقارية، ومن المحبذ أن تدخل تعديلات على هذه القواعد للتمكين من النقل السهل والناجع لكتلة الديون المرتهنة ( عند إعادة التمويل من قبل شركة إعادة التمويل الرهني، مثلا).

حادي عشر: يمكن أن يوضح القانون بشأن إلزام البنك صاحب الرهن القانوني بموجب قانون النقد والقرض إلى رفع دعوى قضائية عند التحصيل، وفي النهاية من المحبذ كذلك اختصار أو إلغاء بعض الآجال الطويلة في الإجراءات المؤدية إلى البيع القضائي للمال المرهون وحتى التفكير في كيفية أخرى للطعن.

4- الحصول على سند الملكية

تقييم فعالية مختلف الإجراءات المقررة من قبل المشرع الجزائري عبر الزمن لإصلاح نظام العقود الإدارية المانحة للملكية وتقويم بعض النزاعات أو الفضاضات التي تنجم عنها وإيجاد تشريع مناسب يسمح بالإسراع في إجراءات التسوية.

وربما سيلعب القسم العقاري الذي أنشئ لدى المحاكم هذا الدور.

5- التكوين المهني

تشجيع على التكوين في المجال العقاري (تكوين جامعي، تكوين متواصل للمحترفين، والإطارات والموظفين التابعين للدولة، توزيع المعلومات).

وفي هذا الإطار، ينبغي أن يعتد بأن مختلف التدابير التشريعية المتتالية المتخذة في الجزائر جعلت من الصعوبة الإطلاع على مجمل النظام العقاري).

وينبغي كذلك الأخذ في الحسبان التشريعات التي كانت مطبقة في السابق و المعوضة اليوم ولكن تركت آثارها لدى العديد من إطارات وموظفي الدولة والمهنيين والمتدخلين الآخرين في المجال العقاري مما يتعين ترقية المفهوم الواضح للإطار القانوني الجديد لديهم.

وينبغي كذلك أن يؤخذ بعين الاعتبار تشبيب الهيئات المهنية المختلفة.

إن تحرير التوثيق أو تنظيمه على غرار العديد من المهن الأخرى ( مهندسين مساحين والمهندسين ومحضرين…..)

الذي تحقق في هذه العشرية الأخيرة ينبغي عليه أن يعتد بذلك.

وفي الأخير ، ينبغي أن يؤخذ بعين الاعتبار كون الأجيال الشابة غير مهتمة بالمهن العقارية لكون هذا الميدان كان في السابق تابعا حصرا لرقابة الدولة، وقد يشجعها بالتأكيد تحرير هذا القطاع