الرئيسية
أحدث الصور
من طرف محاضرات مقياس العقود الخاصة
الموضوع : عقد الإيجار
للدكتور ابوزيد كيحول
عقد الإيجــــــــــــــار
الفصل الأول : ماهية عقد الإيجار و خصائصه و تمييزه عن غيره من العقود .
الفصل الثاني : تكوين عقد الإيجار ( التراضي و المحل .
الفصل الثالث : أحكام عقد الإيجار ( إلتيزامات المؤجر- التزامات المستأجر-انتهاء عقد الإيجار )
الفصل الرابع : أحكام خاصة لبعض أنواع الإيجار ( إيجار الأراضي الزراعية , المزارعة , المساقات , المغارسة , إيجار الوقف )
الفصل الأول : ماهية عقد الإيجار .
المبحث الأول : تعريف عقد الإيجار و طبيعة حق المستأجر القانونية .
المطلب الأول : تعريف عقد الإيجار .
انقسم فقهاء القانون في تعريف عقد الإيجار إلى قسمين , ولهم في ذلك ثلاث اتجاهات هي :
• الاتجاه الأول : عرف عقد الإيجار على أنه " بيع لمنفعة معلومة في مقابل أجر معلوم "
• الاتجاه الثاني : عرفه على أنه " عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم "
• الاتجاه الثالث : جمع بين الاتجاهين الأوليين , وعرف عقد الإيجار بأنه " تمليك منفعة معلومة لمدة معلومة و به يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من العين المؤجرة "
المطلب الثاني : طبيعة حق المستأجر .
هناك من أهل القانون من جعله حقا شخصيا , ومنهم من جعله حقا عينيا ولكل منهم حججه .
الرأي الأول : يرى أصحابه أنه حق شخصي و حججهم في ذلك :
• أن حق المستأجر يعد منقولا سواء أكان محل الإيجار عقارا أم منقولا , لأن المؤجر لا يلتزم بموجب عقد الإيجار بنقل ملكية الشيء المؤجر إلى المستأجر , وإنما يلتزم بالقيام بعمل و هو تسليم العين المؤجرة خاليا من الشواغر و يعتبر هذا الحق مالا منقولا حتى لو كان المؤجر عقارا .
• لا يستطيع المستأجر أن يدفع بنفسه التعرض القانوني الصادر عن الغير , بل لابد أن يخطر المؤجر بذلك .
• تكون المحكمة المختصة بالنظر في الدعاوى المتعلقة بالإيجار هي المحكمة التي يقع فيها موطن المدعى عليه , بينما تقام دعاوى الحق العيني في المحكمة التي يقع في دائرتها العقار المؤجر.
الرأي الثاني : الإيجار حق عيني .
و هو الرأي الذي تبنته بعض المحاكم الفرنسية في بعض قراراتها و أيدهم في ذلك جانب من الفقه الفرنسي منهم ( ميرلان ) و ( ترولون ) . وقد أشار إلى ذلك الدكتور ( عبد الرزاق السنهوري ) في كتابه الوسيط و دليلهم في ذلك مايلي :
• - سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد عند انتقال العين المؤجرة إليه , إذا كان الإيجار ثابت التاريخ قبل انتقال الملكية .
• - إمكانية قيام المستأجر بدفع التعرض المادي الصادر عن الغير بنفسه دون اللجوء إلى المؤجر.
• - القانون الفرنسي يشترط تسجيل عقد الإيجار إذا تجاوزت مدته 12 سنة , فهو حق عيني بدعوى أن الحقوق العينية وحدها هي التي يقتصر عليها التسجيل .
المبحث الثاني : خصائص عقد الإيجار .
يشترك عقد الإيجار مع البيع في خصائص معينة , ويختلف عنه في خصائص أخرى :
المطلب الأول : الخصائص المشتركة .
أ / عقد الإيجار عقد رضائي : حيث لا يشترط لانعقاده شكل خاص , بل ينعقد بمجرد الإيجاب و القبول ولو كانت بعض القوانين تشترط التسجيل لكنها لم ترتب البطلان ولا يوجد ما يمنع الكتابة و المصادقة من جهة معينة .
ب / عقد الإيجار ملزم للجانبين ( للمؤجر, للمستأجر) : فيلتزم المؤجر بالتسليم و التمكين . و يلتزم المستأجر بالدفع و المحافظة على العين المؤجرة .
ج / هو من العقود المحددة : و ذلك من حيث الزمان و المكان و الأجرة و المدة .
د / هو من عقود المعاوضة : فالمؤجر ينتفع بالأجرة , أما المستأجر فينتفع بالعين المؤجرة .
المطلب الثاني : الخصائص المختلفة .
أ / عقد الإيجار يرد على منفعة : لقد خول المشرع للمستأجر أن يملك منفعة العين المؤجرة , فهو بيع لتلك المنفعة دون أن يكون ناقلا للملكية بخلاف البيع .
ب / عقد الإيجار من عقود المستمرة التنفيذ : حيث أن التزامات المؤجر و المستأجر لا تنفذ مرة واحدة كما هو الحال في البيع , بل تكون على دفعات .
المطلب الثالث : تصرفات تأخذ حكم الإيجار .
أ / عندما يكون المال المملوك ملكية شائعة غير قابل للاستعمال المشترك , حيث يتفق الشركاء على التناوب في استعمال هذا المال إذ تسمى هذه الحالة ( قسمة مهيأة ) فإننا بصدد تصرف يأخذ حكم الإيجار .
ب / لو حصل نزاع بين شخصين بأن ادعى أحدهما ملكية للمال الذي بحوزة الآخر, فأقر الحائز بملكية المال للمدعي ثم وقع صلح بينهما على منفعة شيء معين يقدمها للمقر له فإن هذا الصلح يأخذ حكم الإيجار .
المبحث الثالث : تمييز عقد الإيجار عن غيره من العقود الأخرى .
المطلب الأول : التمييز بين الإيجار و العاريـٍة :
نصت المادة (538 ق م ) على أن " العارية عقد يلتزم بمقتضاه المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو في غرض معين على أن يرده بعد الاستعمال "
فهما يتفقان على أن في كليهما منفعة , و يختلفان في أن العارية لا مقابل فيها و هي من عقود التبرع , مثال ذلك " لو أن شخصا باع منزلا و اشترط أن يبقى فيها سنة كاملة , فإذا أخد مقابلا للانتفاع عند تقدير الثمن فإن العقد عقد إيجار أما إذا لم يأخذ مقابل فهو عقد عارية . و كذلك إذا كان رب العمل يقدم مسكنا للعامل و يستقطع مبلغا شهريا من أجرته صار العقد عقد إيجار , أما إذا قدمه دون مقابل صار عقد عارية .
المطلب الثاني : التمييز بين الإيجار و العمل.
كما لو تعاقدت شركة مع سائق سيارة على أن تزوده بالسيارة وفي المقابل يدفع السائق للشركة مبلغا معينا ثم يأخذ باقي الأرباح , أغلب الفقهاء يروه عقد عمل و الأرجح أنه عقد إيجار تأسيسا على أن العامل يدفع قيمة معينة في اليوم في مقابل الانتفاع بالسيارة .
المطلب الثالث : التمييز بين الإيجار و الوديعة .
مثال ذلك المستأجر الذي ينتفع بالعين المؤجرة لقاء أجر يدفعه للمؤجر , بينما المودع لديه يحفظ الوديعة فلا يتقاضى أجرا و في بعض الصور قد يتقاضى أجرا .
و كالمتعاقد مع مصرف ليخصص له خزانة حديدية يضع فيها أشيائه الثمينة , في هذه الحالة اختلف فقهاء الفقه المدني حول تحديد نوع العقد إلى أربع اتجاهات و أقوال :
• القول الأول ( القديم ) : قالوا بأنه عقد إيجار لأن البنك يؤجر الخزانة الحديدية للزبون .
• القول الثاني ( الجديد ) : يرى أصحابه أن العقد عقد وديعة .
• القول الثالث : قالوا أنه عقد مركب يتردد بين الإيجار و الوديعة أي يعد عقد ( إيجار و وديعة في نفس الوقت ) .
• القول الرابع : قالوا أنه عقد غير مسمى .
و الراجح أنه عقد وديعة .
المطلب الرابع : التمييز بين الإيجار و المقاولة .
مثاله العقد الذي يربط المستهلك بشركة المياه أو الكهرباء و الغاز أو الهاتف فهو يتردد بين عقد المقاولة و الإيجار وقد يرجح على أنه عقد مقاولة .
المطلب الخامس : التمييز بين عقد الإيجار و حق الانتفاع .
يفترق الإيجار مع حق الانتفاع فيما يلي :
1/ حق المستأجر حق شخصي بينما حق المنتفع حق عيني .
2/ حق المستأجر يكون بعوض أما المنتفع يكون بغير عوض .
3/ مصدر حق المستأجر هو العقد أما مصدر حق المنتفع أي سبب من أسباب كسب الحقوق العينية .
4/ حق المستأجرلا ينقضي بوفاته بخلاف حق المنتفع الذي ينقضي بوفاته .
5/ مدة الإيجار محددة و قصيرة بينما في حق الانتفاع قد تكون لمدى الحياة .
الفصل الثاني : أركان عقد الإيجار .
المبحث الأول : التراضي و المحل .
المطلب الأول : التراضي .
و يكون ذلك بالإيجاب و القبول بين المؤجر و المستأجر في العين المؤجرة .
*/ الأهلية و الولاية :
أ/ الأهلية في الإيجار و الاستئجار : من كان دون سن التمييز فإنه لا ينعقد إيجاره و لا استئجاره , أما إذا كان أحدهما مميزا ( المؤجر أو المستأجر) أو كان ناقص التمييز (13-16 سنة ) فإنه تشترط إجازة غيره له في الإيجار كالوصي أو الولي .
ب/ الولاية في الإيجار و الاستئجار : ولي الصغير هو أبوه ثم وصي أبيه ثم جده الصحيح ثم وصي الجد ثم بعد ذلك إذا لم يوجد فالولي هي المحكمة أو الوصي الذي تندبه المحكمة . ويقومون بالإيجار و الاستئجار نيابة عنه ( عن الصغير )
ج/ الأشخاص الذين يحق لهم الإيجار : و هم كالتالي .
1/ المالك بالتصرف سواء كان مالكا أو نائبا .
2/ المالك بلإنتفاع بالشئ كالمستأجر من الباطن , لكن يشترط إذن المؤجر .
3/ من له حق الإدارة وهم ( الوكيل / الدائن المرتهن رهنا حيا زيا / الحارس القضائي أي الموظف الذي تختاره المحكمة للقيام بالحراسة على العين / الوكيل الذي تندبه المحكمة لإدارة أموال المفلس ) فيحق لكل من سبق ذكرهم أن يؤجر العين لمصلحة من كان ذا حق يطلبه .
المطلب الثاني : الـــمحل .
و عناصره هي المنفعة و الأجرة و المدة .
الفرع الأول : المنفعة و شروطها.
و هي العين المؤجرة و شروطها :
- أن تكون مقدورة الاستيفاء .
- أن تكون معلومة علما كافيا ( ليس فيها جهالة ) .
- أن ترد على شيء استعمالي بخلاف الاستهلاكي كالمواد الاستهلاكية , ومثال الشيء الإستعمالي ( السيارات و العقارات ) .
- أن ترد على شيء يجوز التعامل فيه فيخرج بذلك الهواء و أشعة الشمس و مياه البحار و الأشياء المسروقة و الأموال العامة .
الفرع الثاني : الأجرة و شروطها .
أ/ الأجرة : وهي المبلغ المقابل للمنفعة وتكون .
- عينا كاستئجار أرض زراعية مقابل مقدار من المحصول الذي تنتجه ( المزارعة ) .
- كما قد تكون دينا و ذلك متمثل في المقاصة ( أي استئجار محل مقابل دين له ) .
- تكون منفعة كما في إيجار شقة بأرض أو قيام المستأجر ببناء في العين المؤجرة تبقى ملكيته للمؤجر بعد إنتهاء عقد الإيجار .
ب/ شروط الأجرة : يشترط في الأجرة أن تكون .
- مالا مشروعا فخرج بذلك المسروق و المخدر .
- حقيقية و جدية فخرج بذلك الصوري حيث يكون العقد في ظاهره إيجارا ولكنه يستر عقدا آخر هو الإعارة , ولا مانع من الثمن البخس الذي فيه غبن فاحش بشرط عدم التغرير .
- كما يجب أن تكون الأجرة معلومة .
الفرع الثالث : المدة .
يجب أن تكون المدة محددة , معلومة وإلا فيكون الرجوع الى المثل و العرف .
المبحث الثاني : إثبات عقد الإيجار و نفاده في حق الغير .
المطلب الأول : إثبات عقد الإيجار .
الأصل أنه لا يجوز إثبات عقد الإيجار بالشهادة ولا بالقرائن القضائية فينحصر حينئذ بالكتابة و الإقرار و اليمين , باستثناء ما إذا كان عقد الإيجار تجاريا أو كان هناك اتفاق أو نص يقضي بخلاف ذلك .
المطلب الثاني : نفاد عقد الإيجار في حق الغير .
الغير هو كل شخص لم يكن ممثلا في العقد و تعلق له حق بمنفعة العين المؤجرة , كالمشتري و المقايض عليه و الموهوب له و الموصى له بالشيء ( العين ) و الدائن المرتهن رهنا حيا زيا له . فعند التزاحم يقدم المستأجر بشرط ثبوت سبق تاريخ عقده عليهم .
*/ لآثر القانوني :
- تنتقل كل الحقوق و الالتزامات إلى الخلف مع العين ذاتها , إلا أنه يخطر المستأجر ليتم التعامل معه .
- إذا لم يكن عقد الإيجار ساريا جاز طلب إخراجه من السكن , و للخلف الحق في التمسك بالعقد .
الفصل الثالث : أحكام عقد الإيجار.
و التي تتمثل في ( التزامات المؤجر – التزامات المستأجر – انتهاء عقد الإيجار )
المبحث الأول : التزامات المؤجر .
يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة , و ذلك منحصر في النقاط التالية و هي ( الالتزام بالتسليم * الالتزام بالصيانة * الالتزام بضمان عدم التعرض * ضمان السلامة من العيوب الخفية )
المطلب الأول : الالتزام بالتسليم .
يجب على المؤجر أن يسلم العين المؤجرة الى المستأجر كاملة و بملحقاتها .
س : إذا كان قد وجدت زيادة أو نقصان في العين المؤجرة فما الحكم في ذلك ؟
ج : إذا كان النقصان أو الزيادة يسيرا فلا حكم لها , أما إذا كان غير يسير ففيها تفصيل .
أ / إذا كانت الأجرة إجمالية و ذكر عدد الوحدات دون بيان كل وحدة منها و ظهر نقص أو زيادة فإن المستأجر يلتزم بالأجرة إلا في النقص فله الفسخ كأن يستأجر الشقة على أنها أربعة غرف فظهرت ثلاثة أو خمسا , ففي حالة النقص له طلب الفسخ أما في حالة الزيادة فليس له ذلك و ليس له الزيادة في الأجرة .
ب / إذا كانت الأجرة على كل وحدة فيكون بقدرها زيادة أو نقصان و للمستأجر الفسخ في كلا الحالتين .
و يجب تسليم العين من المؤجر إلى المستأجر على حالة تصلح معها استيفاء المنفعة ( المادة 476 ق م ) , كذلك يجب تمكين المستأجر من قبض العين و جعلها تحت تصرفه و إخلائها من الشواغل , أما مكان التسليم فهو محل العين وقت إبرام العقد ( م 478 ق م ) , و أما نفقاته فتكون على المؤجر و يكون زمان التسليم فور انعقاد العقد و إلا امتنع المؤجر على دفع الأجرة
*/ جزاء الإخلال بالتسليم : إذا أخل المؤجر بالتزاماته فإنه يترتب عليه إما التنفيذ العيني أو الفسخ , و يجوز المطالبة بالتعويض إن وجد ما يوجبه .
المطلب الثاني : الالتزام بالصيانة ( م 479 ق م ) .
أوجب المشرع على المؤجر أن يقوم بأعمال الصيانة و الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر , فيقوم بأعمال الصيانة نحو السلالم و المراحيض و قنوات تصريف المياه و شبكة الكهرباء و الغاز و المياه . كما أن المؤجر يتحمل الضرائب المترتبة على امتلاك العين المؤجرة , أما الترميمات البسيطة فيتحملها المستأجر كإصلاح النوافذ و الأبواب و كذلك الترميمات الكمالية كتزيين الجدران .
*/ الآثار المترتبة عن إخلال المؤجر بالصيانة :
يجوز للمستأجر طلب الفسخ أو استفاء إذن من المحكمة ليقوم بالترميمات الضرورية و الرجوع على المؤجر بالثمن ( م 480 ق م ) .
*/ حق المؤجر في القيام بأعمال الصيانة :
ليس من حق المستأجر أن يمنع المؤجر من دخول أو من القيام بأعمال الصيانة سواء كان عقارا أو منقولا , كما للمؤجر الحق في هدم العين عند الضرورة لإعادة بنائها و عليه إخطار المستأجر في مدة مناسبة . ويحق للمستأجر الفسخ إذا وجد ضرر يمنعه من الانتفاع , وهو ما نصت عليه المادة 482 ق م .
و نرى إذا أثبت المستأجر أن الترميمات طالت كثيرا أو كان بإمكان اختصار الوقت فله حق طلب التعويض و إنقاص مدة الإيجار .
*/ هلاك العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار : نميز في هذه الحالة بين .
1/ إذا كان الهلاك كليا :
إذا كان مادي كالحريق و الغرق و الصاعقة أو قانوني كنزع الملكية للمنفعة العامة أو إستولي عليها أو يصدر قرار إداري بإخلائها لأسباب صحية .
- و حكم هذه المسألة أنه ينفسخ العقد من تلقاء نفسه و لا حاجة لحكم قضائي و لا يستطيع الطرفان أن يجبر أحدهما الآخر و لو كانت العين المؤجرة مؤمنة تأمينا شاملا . وليس للمستأجر طلب التعويض في حالة القوة القاهرة , وله التعويض في حالة ما إذا كان وقع خطأ من طرف المؤجر , و إذا كان الخطأ من المستأجر فإن العقد ينفسخ و عليه تحمل التعويض .
- إذا كان الهلاك بسبب الغير : ينفسخ العقد بين المؤجر و المستأجر و يتحمل الغير التعويض
2/ إذا كان الهلاك جزئيا :
يجوز للمستأجر أن يجبر المؤجر على إعادة الشيء إلى أصله و كذلك يجبره على الترميمات .
*/ حكم ما إذا كان بفعل المستأجر : يبقى الإيجار قائما و لا رجوع للمستأجر على المؤجر و لا يطالب بإعادة العين الى أصلها و لا بالفسخ أو إنقاص الأجرة و يبقى ملتزما بالعقد إلى نهايته إلا أن المؤجر يطالب بتعويض الخلل أو الهلاك الجزئي .
*/ حكم ما إذا كان بغير فعل المستأجر : كقوة قاهرة أو فعل المؤجر أو فعل الغير , فالحكم هنا هو الخيار بين التنفيذ العيني و بين الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض في كل الحالات إن كان له وجه .
المطلب الثالث : الالتزام بضمان عدم التعرض .
الفرع الأول : ضمان المؤجر لعدم تعرضه الشخصي للمستأجر .
أوجب المشرع على المؤجر أن لا يتعرض للمستأجر بأي مانع يمنعه من الانتفاع , فلا يحدث بالعين أو ملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع . ويضمن له عدم وقوع البيع قبل الإيجار , كما يضمن له عدم وجود مستأجر آخر مشارك له , وهتا يكون التعرض مادي أو قانوني .
أ/ التعرض المادي : وهو قسمان
قسم يقوم على ماديات محضة و مثالها " أن يمنعه من استعمال المصعد أو الفناء .....إلخ " وقسم يقوم على تصرفات قانونية كأن يكون تاريخ البيع سابقا لتاريخ الإيجار , أو أن يكون العقار مرهون رهنا حيا زيا .
ب/ التعرض القانوني :
ويقع إذا ادعى المؤجر الذي أجر عينا ثم ملكها عن طريق الإرث أو شراء أو وصية أو شفعة لم يجز له أن يحتج على المستأجر بهذا الملك الحادث بعد الإيجار ليسترد العين منه بموجبه . و إذا فعل جاز للمستأجر أن يدفع دعوى المؤجر بالتزامه بضمان عدم التعرض الشخصي .
*/ شروط التعرض الشخصي :
- وقوع التعرض فعلا من المؤجر .
- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار .
- أن تكون أعمال المؤجر تحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو تخل بهذا الانتفاع .
- أن لا يستند المؤجر في الأعمال التي يقوم بها إلى حق ثابت له . وذلك نحو ما إذا اشترط المؤجر على المستأجر أن يستبقي لنفسه حق تعلية البناء مثلا أو حق التنزه أو حق الصيد .
*/ صور مختلفة للتعرض الشخصي :
- الدخول في العين المؤجرة و استعمالها و استعمال جوانبها للإعلان .
- تغيير شكل العين المؤجرة أو ملحقاتها .
- الإخلال بوجوه الانتفاع التي خصصت لها العين المؤجرة مثل " قطع الكهرباء " .
- مزاحمة المستأجر في تجارته أو صناعته و في ذلك تفصيل , فلا تعتبر هذه الصورة تعرضا إلا بقيدين اثنين هما :
1/ عدم توافر قصد المؤجر الإضرار بالمستأجر. 2/ أذا لم يتوفر اشتراط أواتفاق على عدم التزاحم .
- أعمال التعرض الواقعة في عين مجاورة مملوكة للمؤجر نحو إعلاء البناء أو فتح نوافذ تطل على العين المؤجرة للمستأجر .
- أعمال التعرض الصادرة من أتباع المؤجر كالخدم و العمال و الحرفيين و أهل بيته و ضيوفه و أصدقائه و المهندس و المقاول إذا قاموا بالترميمات , كذلك الولي و الوصي و القيم و الوكيل و الراهن رهنا حيا زيا .
*/ الجزاء المترتب على التعرض الشخصي : إذا أخل المؤجر بالتزاماته تجاه المستأجر تعين على المحكمة الحكم بالآتي .
1/ التنفيذ العيني : و يمكن للمستأجر حبس الأجرة حتى يقع التنفيذ .
2/ فسخ العقد أو إنقاص الأجرة : و يتبع التعويض كلا الصورتين ( في حالة التنفيذ العيني يعوض على مدة التعرض أو الفسخ )
الفرع الثاني : ضمان عدم التعرض الصادر من الغير .
أ/ التعرض الصادر من الغير لسبب قانوني :
1- أ / شروطه :
- أن يكون التعرض صادرا من الغير دون سواه فخرج بذلك المؤجر و أتباعه .
- أن يكون الغير قد ادعى حقا له يتعلق بالعين المؤجرة و يتعارض مع حق المستأجر كإدعائه لشراء العين المؤجرة أو استئجارها و أنه مقدم على المستأجر المدعى عليه (المستأجر الأول ) أو كان رهنا .
- وقوع التعرض فعلا , فأما إذا بقي مرددا حديث مجالس فليس بتعرض .
- وقوع التعرض أثناء مدة الإيجار , أما إذا كان التعرض قبل توقيع العقد أو بعد انتهائه فلا مجال للتعرض فيه .
2- أ / ما يترتب على قيام التعرض : ضمان عدم التعرض و ضمان الاستحقاق .
*/ ضمان عدم التعرض : و يكون ذلك بالتنفيذ العيني حيث يجعل المستأجر المؤجر يكف عن تعرض الغير ( التزام أصلي )
*/ ضمان الاستحقاق : حيث أنه إذا لم يستطع على إحقاق التنفيذ العيني و ثبت الإدعاء فإن عليه إما ( إنقاص الأجرة ) أو ( الفسخ ) مع بقاء التعويض في كلا الحالتين و هذا ما يسميه فقهاء القانون ( التزاما جزائيا ) .
ب/ التعرض الصادر من الغير لسبب مادي :
1- ب / شروطه :
- يجب أن يكون التعرض هنا من الغير و لا شأن للمؤجر به .
- أن يكون التعرض ماديا لا يستند فيه المتعرض إلى إدعاء أي حق .
- أن يحدث التعرض بعد تسليم العين المؤجرة إلى المستأجر و أثناء انتفاعه بها .
2- ب / ما يترتب على هذا التعرض : في الأصل ألا مسؤولية على المؤجر مطلقا في هذه الحالة و يترتب عليها الجزاءات التالية :
*/ الرجوع على المتعرض الأجنبي على العين ذاتها : حيث يرجع المستأجر على المتعرض الأجنبي و يطالبه بالتعويض , كما أنه يجوز أن يرجع المؤجر على المتعرض بشرطين هما : 1/ وقوع الضرر على العين المؤجرة . 2/ إذا فخ المستأجر العقد .
*/ الرجوع على المؤجر : يجوز الرجوع على المؤجر في حالتين هما :
1/ إذا كان هناك شرط ذكر اتفاقا في العقد الرجوع على المؤجر حتى لو كان التعرض من الغير ( العقد شريعة المتعاقدين ) .
2/ إذا حرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة , ووجه الرجوع في هذا ( فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض في كل الحالات ) و الإنقاص يكون على أساس نقصان المنفعة , أما التعويض فيكون على أساس ما فاته من كسب مثلا ( في إيجار سكن فقد فوت الفرصة في إيجار مسكن دون مشاكل أو تعرض )
3- ب / صور مألوفة للتعرض الصادر من الغير :
- تعدد المستأجرين لعين واحدة من مؤجر واحد .
- تعرض من جيران المستأجرين من مؤجر واحد .
- تعرض من جيران المستأجرين من مؤجرين مختلفين .
- التعرض الصادر من جهة حكومية ( نزع الملكية للمنفعة العامة ) .
- التعرض الناشئ عن سرقة العين المؤجرة مالم يكن الفاعل من أتباع المؤجر كالبواب , فعلى المؤجر تحمل المسؤولية في هذه الحالة .
المطلب الرابع : ضمان السلامة من العيوب الخفية .
و هنا يضمن المؤجر جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب عدا المتسامح فيه عرفا , ولا يضمن ما أخطر به أو كان المستأجر يعلمه وقت إبرام العقد وهذا ما نصت عليه المادة (488 ق م ) للتفصيل أكثر ارجع إلى نص المادة .
أ / شروط توافر العيب في العين المؤجرة : يشترط أن يكون العيب مؤثرا , و أن يكون خفيا و أن يكون غير معلوم للمستأجر .
ب / ما يترتب على وجود العيب في العين المؤجرة : حسب نص المادة ( 489 ق م ) يترتب على وجود العيب الأحكام التالية :
يجوز للمستأجر حسب الحالة أن :
- يطلب فسخ الإيجار أو إنقاص بدل الإيجار.
- وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان الإصلاح لا يشكل نفقة باهظة على المؤجر .
- إذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه مالم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب .
المبحث الثاني : التزامات المستأجر .
المواد من ( 491 ق م ) وما بعدها و هي إجمالا :
- أن يلتزم المستأجر بدفع بدل الإيجار ( م 498 ق م )
- أن يلتزم باستعمال العين المؤجرة حسبما وقع الاتفاق عليه ( م 491 ق م ) .
- أن يلتزم بالمحافظة عليها ( م 495 ق م ) .
- أن يلتزم بردها إلى صاحبها كما استلمها في أول العقد ( م 503 ق م ) .
هناك التزامات ثانوية نذكر منها :
- التزام المستأجر بدفع المصاريف إلا إذا كان هناك عرف أو إتفاق يقضي بخلاف ذلك .
- أن يلتزم بتسلم العين المؤجرة .
- تحمل الضرائب و الرسوم يكون في الأصل على المؤجر , إلا إذا كان استثناء بشرط .
- يتحمل المستأجر دفع فواتير الكهرباء و الغاز و الماء و الهاتف و الانترنيت .
الالتزام الأول : دفع الأجرة .
أ / أركانه : وهي ثلاثة - محل الالتزام (الأجرة) – المدعي بالأجرة (المستأجر) – الدائن بالأجرة (المؤجر)
ب/ ميعاد الدفع و مكانه و طريقة إثباته :
1- ب / ميعاد الدفع : يكون الوفاء في المواعيد المتفق عليها , و إلا فالعرف قائم و معتمد ( م 498/ 1 ق م ) .
2- ب / مكان الدفع : هو موطن المستأجر , إلا إذا كان هناك اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك ( م 498 /2 ق م ) .
3- ب / طريقة الدفع : تكون على حسب ما اشترطا عليه في العقد , سواء كانت نقدا أو عينا أو حوالة .
4- ب / إثبات الدفع : يقع إثبات دفع الأجرة على عاتق المستأجر , و نصت المادة 499 ق م على " الوفاء بقسط من بدل الإيجار يعتبر قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة حتى يقوم الدليل على عكس ذلك " .
الالتزام الثاني : استعمال العين المؤجرة على حسب ما أعدت له ( م 491 ق م ) .
1/ كيفية استعمال العين المؤجرة بحسب ما أعدت له :
إذا كان هناك اتفاق بين المؤجر و المستأجر فالمعول على هذا الاتفاق , و إلا فالعبرة بحسب ما أعدت له تلك العين المؤجرة بمعنى إذا أعدت للسكن فهي للسكن , نشاط ثقافي , تجارة...إلخ .
و على المستأجر وجوبا أن يلتزم بعدم ترك العين دون استعمال .
*/ جزاء الإخلال بهذا الالتزام : إذا أخل المستأجر بالتزامه اتجاه العين المؤجرة فإن القانون أجاز للمؤجر أن يحمل المستأجر ( يرغمه ) على التنفيذ و لو بالتهديد , و له طلب الحراسة على العين المؤجرة ( تعيين حارس قضائي ) , وكذلك له حق الفسخ مع طلب التعويض في كل الأحوال .
*/ إحداث المستأجر لتغيرات في العين المؤجرة : حسب نص المادة( 492 ق م) " لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة أي تغيير بدون إذن مكتوب من المؤجر. إذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة يلتزم بإرجاعها إلى الحالة التي كانت عليها و يعوض الضرر عند الاقتضاء .
و إذا أحدث المستأجر , بإذن المؤجر , تغييرات في العين المؤجرة زادت في قيمتها , وجب على المؤجر عند انتهاء الإيجار , أن يرد للمستأجر المصاريف التي أنفقها أو قيمة ما زاد في العين المؤجرة , مالم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك " .
*/ التزام المستأجر بإجراء الترميمات البسيطة :
نصت عليه المادة ( 494 ق م ) وهي الترميمات البسيطة الخاصة بالإيجار والجاري بها العرف ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك .
الالتزام الثالث : التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة . ( نميز هنا حالتين )
الحالة الأولى : العناية و المحافظة ( م 495 ق م ) .
" يجب على المستأجر أن يعتني بالعين المؤجرة و أن يحافظ عليها مثلما يبدله الرجل العادي . و هو مسؤول عما يلحق العين أثناء انتفاعه بها من فساد أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا عاديا " .
كما أنه يجب على المستأجر إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله ( م 497 ق م ) .
*/ جزاء الإخلال بهذا الالتزام : يجوز للمؤجر أن يرجع على المستأجر بطلب التعويض و لو قبل نهاية الإيجار , وله أن يطلب إصلاح الضرر و التلف , ويجوز أن يسترخص من المحكمة بأن يصلح التلف على نفقة المستأجر , و له أن يطلب الفسخ مع التعويض .
الحالة الثانية : مسؤولية المستأجر عن حريق العين المؤجرة ( م 496 ق م ) .
تقع المسؤولية هنا على المستأجر إذا لم يستطع إثبات السبب الأجنبي و و عليه أن يعوض المؤجر على الأضرار الناتجة , بأن يدفع له نفقات إعادة العين إلى أصلها , فإذا كانت العين بناء وجب دفع نفقات إعادة البناء مع خصم الفرق في القيمة بين البناء الجديد المعاد و البناء القديم قبل الحريق , وتقدر وقت النطق بالحكم لا وقت حصول الحريق .
الالتزام الرابع : التزام المستأجر برد العين المؤجرة .
نصت المادة (503 ق م ) على " يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي كانت عليها وقت تسليمها , و يحرر وجاهيا محضر أو بيان وصفي بذلك " .
و إذا ثم الرد دون محضر فإنه يفترض أن المستأجر قد رد العين في حالة صالحة مالم يثبت العكس , كما أن المستأجر مسؤول عن التلف و الهلاك .
كما يتحقق الرد بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر , ويتم رد المنقول بالمناولة و رد العقار بالإخلاء مع تسليم المفاتيح .
أما مكان الرد فهو مكان العين المؤجرة و تقع نفقات الرد على المؤجر و كذلك نفقات التسليم .
*/ جزاء الإخلال بالتزام الرد :
إذا أبقى المستأجر يده على العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار , أو تأخر في ردها أوردها ناقصة , يكون التنفيذ عينا مع التعويض باعتبار ما لحق المؤجر من ضرر .
أ / حكم المصروفات التي ينفقها المستأجر : و هي أنواع ) ضرورية , كمالية , نافعة (
1/ المصروفات الضرورية :
وهي المصروفات التي ينفقها المستأجر لحفظ العين المؤجرة من الهلاك , وإذا قام بها المستأجر جاز له الرجوع على المؤجر في إستفائها .
2/ المصروفات الكمالية :
وهي التي ينفقها المستأجر لتزيين العين , فهي ليست على المؤجرولا يرجع بها على المؤجر .
3/ المصروفات النافعة :
وهي التي ينفقها المستأجر من أجل تحسين العين و رفع قيمتها و الزيادة في منفعتها , وهي ثلاثة أنواع .
- المصروفات على الترميمات التأجيرية و هي على المستأجر ولا رجوع فيها .
- المصروفات على الترميمات الضرورية للانتفاع بالعين المؤجرة و يتحملها المؤجر .
- كل المصروفات النافعة عدا الصنفين السابقين كإدخال شبكة الغاز , التكييف المركزي ومثل إحداث بناء أو غراس , وحكمها كالتالي :
*/ إذا كانت بدون رضا المؤجر: فله طلب القلع فهي على نفقة المستأجر و للمؤجر تملكها بقيمتها إذا كان يقع من جراء ذلك ضرر .
*/ إذا كانت بإذن المؤجر: فليس له طلب قلعها و عليه دفع قيمتها فقط .
ب/ الآثار المترتبة على تصرف المستأجر في حقه :
1/ إعارة العين المؤجرة :
يجوز للمستأجر أن يعير العين المؤجرة إلى شخص آخر , و تبقى الالتزامات السابقة الذكر كلها قائمة في حق المستأجر , وعند رضا المؤجر بهذه الإعارة فإن ذمة المستأجر تبرأ بعد ذلك .
و يجب على المستعير الالتزام بكل ما هو من شأن التزام المستأجر في عقد الإيجار ( أي يحل المستعير محل المستأجر في تحمل الالتزامات ) .
2/ التنازل عن الإيجار للغير :
و هو ما نصت عليه المادة ( 505 و 506 ق م ) حيث لا يجوز التنازل للغير عن الإيجار دون موافقة المؤجر كتابيا , مالم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك و تسمى هذه العملية ( حوالة ) حيث للمؤجر المطالبة بالأجرة , و يسلم العين المؤجرة على حالها كما كانت, وتنتهي العلاقة بين المؤجر والمستأجر المتنازل للغير في حقه و يحل المتنازل له محل المستأجر في كل شيء
3/ الإيجار من الباطن :
في هذه الحالة يحل المستأجر محل المؤجر , وتترتب جميع الالتزامات على هذا العقد الجديد بينهما , إلا أن ذمة المستأجر الأصلي تبرأ من الالتزامات الناشئة عن العقد الأصلي في حالة وقوع و ثبوت رضا من المؤجر بالإيجار من الباطن و كذلك لوجود الحوالة .
ولا يحق رفع دعوى من المؤجر على المستأجر من الباطن للمطالبة بتنفيذ التزاماته إذا كان قد ثبت وقوع الرضا من المؤجر .
*/ مسألة خلو العتبة : بعض التشريعات وقفت إلى جانب المستأجر صراحة , و هذا بالنسبة للمتاجر و المصانع الكبرى حيث أجازوا له الشراء شفعتا , وأبقوا الإيجار للمشتري الآخر غير المؤجر بشروط أهمها :
- عدم إلحاق الضرر بالمؤجر , وذلك متمثل في ما إذا كان المشتري ذا سلوك سيئ .
المبحث الثالث : انتهاء عقد الإيجار .
ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدته كما قد ينتهي قبل انتهاء مدته ( م 469 مكرر1 ) ق م .
المطلب الأول : انتهاء العقد بانتهاء مدته .
أ / كيفية الانتهاء :
تتمثل كيفية انتهاء العقد بانتهاء مدته في الأحوال التالية :
- إذا اتفق المؤجر و المستأجر على مدة محددة في عقد الإيجار على العين المؤجرة فإنه ينتهي بمجرد انتهاء هذه المدة سواء كانت 6 أشهر أم سنة أم سنتين بشرط إخطار أحدهما الآخر بمواصلة الإيجار أو عدمه في مدة شهرين قبل حلول مدة الإيجار الكامل , ما لم يكن عرف أو اتفاق أو شرط قبل ذلك .
- إذا اتفق المؤجر و المستأجر على مدة معينة لكنهما اشترطا التنبيه بينهما , حيث ينبه المستأجر المؤجر بمواصلة عقد الإيجار أو عدمه و العكس صحيح فهما على ما اشترطا عليه في التنبيه .
- إذا كان المتعاقدان لم يتفقا على شيء , لا على مدة محددة و لم يشترطا تنبيها معينا إلا أنهما وقع بينهما اتفاق على وحدة زمنية معينة كالشهر أو الشهرين أو الثلاث , فهما على ما اتفقا عليه و اشترطاه في العقد , و يكون التجديد لكل وحدة زمنية متفق عليها , سواء كانت شهرا أو شهرين ....إلخ .
ب/ التجديد الضمني للعقد :
و يحصل ذلك بمجرد البقاء في العين المؤجرة من طرف المستأجر .
المطلب الثاني : نهاية عقد الإيجار قبل انتهاء مدته .
أ/ انتهاء عقد الإيجار بناء على القواعد العامة :
ينتهي عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بمايلي .
1/ البطلان : أي حالة بطلان العقد كتخلف أحد أركانه التي سبق ذكرها .
2/ الفسخ : مثاله الإقالة و الفسخ القضائي و الانفساخ و تحقق الشرط الفاسخ الصحيح .
3/ إتحاد الذمتين : كما لو توفي أحدهما وورثه الآخر .
ب/ انتهاء عقد الإيجار بناء على القواعد الخاصة : و مثال ذلك مايلي .
1/ موت المستأجر : فللورثة طلب إنهاء العقد إذا أصبحت تكاليفه باهظة بالنسبة إلى مواردهم أو أصبح الإيجار يزيد عن حاجتهم ( م 469 مكرر2 ) ق م .
2/ العذر الطارئ : م 469 مكرر1 الفقرة الثانية أجازت إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته لسبب عائلي أو مهني , ومثال ذلك .
*/ الإفلاس : أي إفلاس المستأجر و انتقاله إلى مكان آخر .
*/ الدين : كأن يكون على المؤجر دين فادح يستلزم بيع العين المؤجرة .
*/ السبب المهني : كما لو استأجر حماما في قرية ثم هجر أهل القرية .
- ما يترتب على العذر الطارئ : يترتب عليه جواز طلب الفسخ , إذ يصب هذا الفسخ لصالح المعذور مع بقاء الضمان و التعويض لصالح المتضرر , كما أجاز المشرع للمستأجر حبس العين المؤجرة حتى يتم له التعويض .
انتهى بحمد الله و شكره
المحاضرة للدكتور ابوزيد كيحول حقوق الاقتياس والطبع محفوظة 26اكتوبر 2010
» شركة التوصية بالاسهم -_-
» مكتبة دروس
» تحميل كتاب مصادر الإلتزام لـ علي علي سليمان !
» تحميل كتاب الوسيط في شرح القانون المدني لعبد الرزاق السنهوري
» تحميل كتاب القانون التجاري للدكتورة نادية فضيل
» تحميل كتاب القانون التجاري الجزائري للأستاذ عبد القادر البقيرات
» بحث حول المقاولة التجارية
» كتاب الدكتور سعيد بوشعير مدخل الى العلوم القانونية ادخل وحمله
» الدفاتر التجارية: