نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري

الـمـبـحُـث الأول:
المحافظة العقارية و تنظيمها الداخلي


و فيه سندرج كمطلب أول المحافظة العقارية أما المطلب الثاني فندرج فيه
قواعد تنظيم الشهر العقاري.


المطلب
الأول: المحافظة العقارية





إن إجراءات الشهر العقاري تتولاها هيئة إدارية نظمها الواضع و حدد
صلاحياتها و اختصاصها الإقليمي. و بناء على ما جاء به الواضع الجزائري في الأمر
75/74 المؤرخ في 12/11/1975 و أحكام المرسومين السابقين، يتضح أنه لم يحدد تعريفا
خاصا بالمحافظة العقارية و لم يبين كيفية تنظيمها الداخلي.





الفرع الأول: تعريفهـا و نشأتها


أولا:تعريفها


* لغــة: هي تسمية مكونة من كلمتين


1-المحافظـة: بمعنى حفظ ،
صيانة، بيت الأمين و القائم بعملية الحفظ فيها يسمى محافظ عقاري.


2-عقاريـة:أصلها كلمة عقار، و قد عرفه
الواضع الجزائري في المادة 683 من القانون المدني على أنه " كل شيء ثابت و
مستقر في مكانه و غير قابل للنقل من مكان إلى مكان بدون تلف، و كل ما عدا ذلك فهو
منقول(1).





*اصطلاحا: هي هيئة إدارية عمومية تزاول مهامها تحت وصاية وزير المالية، يسيرها محافظ
عقاري.


أحدثت بموجب المادة 20 من الأمر 75-74 سابق الذكر من أجل أداء الوظائف
الأساسية التالية(2):


-
تأسيس السجل العقاري.


-
مسك مجموعة البطاقات العقارية.


-
تسليم الدفاتر العقارية.








ــــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
عمار علوي – المرجع السابق – ص 118


(2):أ.مجيد
خلفوني – المرجع السابق- ص 70








*الصفحة: 22 *





ثانيا:نشأتهـا


بعد صدور مرسوم 31/12/1962، الذي يقضي بإبقاء العمل بالنصوص التشريعية
الصادرة في ظل العهد الاستعماري،باستثناء ما يتنافى مع مبادئ الثورة التحريرية،فإن
الواضع الجزائري لم يبين كيفية تطبيق أحكام الشهر العقاري الفرنسية،الخاصة بالرهون
العقارية لا سيما منها القانون رقم 59/41 المؤرخ في 03/01/1959 المعدل بالقانون
رقم 59/1986 المؤرخ في 28/12/1959 بحيث لم يستحدث أي هيئة إدارية متعلقة بالشهر
العقاري (1).


و بعدها صدر مرسوم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي و
تأسيس السجل العقاري،و أوكلت مهمة تنظيم المحافظة العقارية و قواعد سيرها، و شروط
تعيين المحافظين العقاريين إلى الجهة الوصية و المتمثلة في وزارة المالية في
المادتين 20 و21 منه (2).


ثم صدر مرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 الذي كان يقضي أن المحافظة
العقارية عبارة عن مكتب تحت وصاية وزارة المالية كما جاء في المادة 01 منه، التي
تقضي:" تحدث لدى المديرية الفرعية للولاية لشؤون أملاك الدولة و الشؤون العقارية،محافظة
عقارية يسيرها محافظ عقاري"(3).


كما صدر في هذا الشأن مرسوم رقم 87/212 المؤرخ في 29/09/1987 الذي يحدد
كيفيات تنشيط أعمال الهياكل المحلية التابعة للإدارة المالية و تنسيقها و كذلك
جمعها على مستوى الولاية و المهام الموكلة للمحافظات العقارية و تحديد كيفية
مراقبة ذلك.


كما أن مهمة التفتيش و المراقبة أوكلت إلى مفتش منسق للمصالح الخارجية
لوزارة المالية الذي يعمل تحت وصاية الوالي.


أما في سنة 1991 ،صدر المرسوم التنفيذي رقم 91/65 المؤرخ في 02/03/1991
المتعلق بتنظيم المصالح الخارجية لأملاك الدولة و الحفظ العقاري و سيرها، و جاء
فيه أن المحافظة العقارية تعتبر هيئة إدارية تابعة للمديرية العامة للأملاك
الوطنية على مستوى وزارة المالية، حيث أوكل لمديرية الحفظ العقاري مهمة مراقبة
أعمال المحافظة العقارية الدائرة في اختصاصها الإقليمي (5).





ـــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
مجيد خلفوني – المرجع السابق – ص 72


(2):أ.
خالد رامول – المرجع السابق – ص 78


(3):أ.خالد
رامول – المرجع السابق –ص 77


(4):أ.
مجيد خلفوني – المرجع السابق- ص 74





*الصفحة: 23 *


الفرع الثاني: مهام المحافظة العقارية





لقد خول الواضع الجزائري للمحافظة العقارية مجموعة من المهام تهدف من
خلالها إلى حماية الملكية العقارية، و المعاملات الواردة عليها، فهي تقوم بحفظ
الوثائق العقارية مع قيدها في مجموعة البطاقات العقارية، كما تعمل على إعلام الغير
بمختلف المعاملات التي تم شهرها على مستواها.


من خلال ما سبق يتضح أن للمحافظة العقارية مهمة أساسية، تتمثل في إعداد و
ضبط السجل العقاري الذي يعكس الهوية الحقيقية للعقار.


و هذا ما نص عليه الواضع الجزائري من خلال بعض النصوص القانونية وأهمل
البعض الآخر(1).


بناء على الأمر رقم 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل
العقاري لم يأتي الواضع إلا بمبادئ و قواعد عامة لتحديد مهام المحافظة العقارية، و
ترك تفاصيل المهام إلى تشريعات ستصدر لاحقا، و من خلال استقرائنا لأحكام هذا الأمر
نرى أنه خول للمحافظ العقاري ثلاث مهام أساسية هي:


-
مسك السجل العقاري.


-
مسك مجموعة البطاقات العقارية.


-
تسليم الدفتر العقاري.


أولا: مسك
السجل العقاري


بناء على المادة 03 من الأمر رقم 75/74 فإن السجل العقاري يعد بمثابة
الوضعية القانونية للعقارات، ويبين تداول الحقوق العينية، يمسك هذا السجل من قبل
المحافظ العقاري على أساس وثائق مسح الأراضي العام على مستوى إقليم كل بلدية، و
يعرف النطاق الطبيعي للعقارات، و مسك السجل العقاري يهدف إلى الشروع في نظام الشهر
الجديد المؤسس بموجب هذا الأمر المتمثل في نظام الشهر العيني و هو ما تشير إليه
المادة 22 من هذا المرسوم.


ثانيا: مسك مجموعة البطاقات العقارية


لقد ألزم الواضع مسك مجموعة البطاقات العقارية،طبقا للمادة 15 من الأمر
75/74 في جميع العقود المتعلقة بالملكية العقارية، و يقصد الواضع بالتسجيل في
مجموعة البطاقات العقارية،إجراء شهر المحرر الرسمي بالمحافظة العقارية حتى يكتسب
الشخص الحق العيني العقاري،لأن الشهر العقاري مصدر الحق العيني.





ــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
خالد رامول- المرجع السابق- ص 80





*الصفحة:24 *


ثالثا:تسليم الدفتر العقاري


لقد جاء في هذا الأمر و ما صاحبه من مراسيم تنفيذية أحكام تقضي أن الأراضي
الممسوحة، يسلم لصاحب العقارات دفتر عقاري، و ذلك بعد إنشاء بطاقة عقارية عن كل عقار،تم
مسحه تدون فيه كل البيانات و تأسس طبقا للمادة 19 من هذا المرسوم (1).





المطلب
الثاني: قواعد
تنظيم الشهر العقاري





لقد رتب الواضع الجزائري على عملية تنظيم الشهر العقاري قاعدتين أساسيتين
يمكن من خلالهما نقل الملكية العقارية، الأولى هي القاعدة الرسمية و الثانية هي
قاعدة الأثر النسبي.





الفرع الأول:القاعدة الرسمية





القاعدة العامة في التعاقد طبقا للقانون الجزائري، هي الرضائية ذلك أن
تطابق الإرادتين كاف لإنشاء العقد ما لم يقضي بغير ذلك نص خاص، حيث تنص المادة59
من القانون المدني الجزائري على أنه :


"يتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتيهما المتطابقتين
دون الإخلال بالنصوص القانونية"(2)


مقابل ذلك أقر الواضع الجزائري مبدأ شكلية العقود في بعض التصرفات، مثالها
المعاملات الواردة على العقارات، حيث تفرغ هذه المعاملات في شكل رسمي(3).


و يقصد بالشكلية توثيق العقد، و ذلك بأن يتقدم أطراف العقد أمام مكتب
التوثيق لإفراغ عقدهما في قالب رسمي و هو ركن جوهري في التعاقد، يترتب على مخالفته
البطلان، و هو ما تشير إليه المادة 324/1 حيث أكد الواضع على ضرورة توافر القاعدة
الرسمية في شكل عقد من شأنه نقل أو تعديل أو إنشاء أو زوال حق من الحقوق العينية
العقارية، و على كل ما يرد على الملكية العقارية من تصرفات، وذلك عن طريق إثبات
هذه التصرفات في محرر ينجزه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة، و تعتبر
العقود التي يحررها الموثق سندات رسمية تنفيذية و لها حجية على ما تضمنته، ما لم
يطعن فيها بالتزوير (4).


ـــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.مجيد
خلفوني – المرجع السابق – ص 105


(2):القانون
المدني حسب آخر تعديل


(3):أ.خالد
رامول- المرجع السابق-ص 34


(4):أ.مجيد
خلفوني-المرجع السابق- 83





*الصفحة:25 *


إن إخضاع المحررات التابعة للشهر العقاري إلى قاعدة رسمية، يلعب دورا هاما
و ذلك باعتبار القاعدة الرسمية وسيلة لترقية المعاملات القانونية و ضمانة قوية
لاستقرارها، خاصة بالنظر لما تنطوي عليه من مزايا كثيرة و متنوعة،فالرسمية تقضي
تدخل موظف عام أو ضابط عمومي، أو شخص مكلف بخدمة عامة و هذا ما يزيد من قانونية
المحرر و حجيته و يجعل البيانات التي تتضمنها المحررات الرسمية قوية و قاطعة إلى
غاية إثبات العكس، كما أن الرسمية تضمن إشهار المحررات المودعة بالمحافظة العقارية
في الآجال القانونية المحددة لها.


إن إسناد عملية تحرير مختلف الوثائق الخاضعة للحفظ العقاري إلى موظف عام،
ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة، يعد بمثابة حماية تامة لأطراف العقد و الغير،
لاسيما مع علمهم بمدى خطورة التصرف المقدمين عليه و كذا الأحكام التشريعية و
التنظيمية التي تحكمه.


إن قاعدة الرسمية تمكن الدولة من بسط مراقبتها على السوق العقاري قصد التقليل
من المضاربة و تمكين الخزينة العمومية من تحصيل مداخيل مالية كبيرة (1).


من خلال استقرائنا لأحكام الشهر العقاري، نجد أن الأحكام المنظمة للشهر
العقاري كثيرة و متنوعة، لتنوع التصرفات المبرمة بين الأشخاص، سواء كانت صادرة من
جانب واحد كالهبة، الوقف، الوصية، أو تضمنت التزامات من جانبين مثل البيع، المقاصة
أو الإيجار الوارد على حق الملكية أو الحقوق العينية المتفرعة عنه، كحق
الانتفاع أو الارتفاق، فجعل هذه التصرفات
لا ترتب أثرا فيما بين المتعاقدين و في مواجهة الغير، إلا منذ تسجيلها في مجموعة
البطاقات العقارية، و هو ما يؤكده الواضع في المواد 14 ،15، 16، 17 من الأمر 75/74
المتضمن إعداد مسح الأراضي و تأسيس السجل العقاري، حيث تنص المادة 14 على أنه تلزم
الإشارة من أجل مسك مجموعة البطاقات العقارية إلى ما يلي:


-
جميع العقود الرسمية أو الناقلة أو المصرحة أو المعدلة، المتعلقة بالملكية
العقارية التي ستعد لتأسيس مجموعة البطاقات العقارية.


-
المحاضر المعدة من قبل مصلحة مسح الأراضي و التنبيه للتعديلات التي تخص
العقارات في مجموعة البطاقات العقارية.


-
و بصفة عامة كل التعديلات للوضعية القانونية للعقار محددة و مسجلة في
مجموعة البطاقات العقارية.





ــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.خالد
رامول- المرجع السابق- ص 38





*الصفحة:26 *


كما تؤكد المادة 15 على أنه كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار،
لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ إشهارها في مجموعة البطاقات العقارية، و
تضيف المادة 16 على أن العقود الإدارية و الاتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو
تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني لا يكون لها أثر حتى بين الأطراف إلا من تاريخ
نشرها في مجموعة البطاقات العقارية.


إلى جانب الحقوق العينية العقارية الأصلية و التبعية الواجب إخضاعها إلى
عملية الإشهار العقاري يوجب الواضع إشهار بعض العقود التي ترتب حقوقا شخصية طبقا
للمادة 17 من نفس الأمر تقضي بأن الإيجار الذي تزيد مدته عن 12 سنة، لا يكون له
أثر بين الأطراف و لا يحتج به اتجاه الغير في حالة عدم إشهاره، كما أخضع الواضع
أيضا بعض التصرفات إلى عملية الإشهار العقاري، كما هو الحال بالنسبة إلى إشهار
العقود الإدارية و نصت عن قيام مديرة أملاك الدولة بتسيير محافظتها العقارية و
إشهار قرار نزع الملكية و إشهار شهادة الحيازة(1).





الفرع الثاني:قاعدة الأثر النسبي





حماية لضمان الملكية للمالك الجديد التي يعكسها السجل العقاري، حرص الواضع
الجزائري في عملية الحفظ العقاري على ضرورة توافر قاعدة الشهر المسبق لضمان فكرة
الائتمان العقاري، حيث نصت المادة 88 من المرسوم 16/63 على ما يلي:


" لا يمكن القيام بأي إجراء
للإشهار في المحافظة العقارية في حالة عدم وجود إشهار مسبق أو مقارن للعقد أو
للقرار القضائي أو لشهادة الانتقال عن طريق الوفاة يثبت حق المتصرف أو صاحب الحق
الأخير...."


يظهر جليا من نص المادة أنه لا يمكن بأي شكل من الأشكال القيام بإجراء
إشهار محرر يتضمن تصرف وارد على عقار ما لم يكن هناك شهر مسبق للمحرر الذي حان
سببا في اكتساب العقار المتصرف فيه، من هنا تظهر جليا فكرة تسلسل الملكية
العقارية، بحيث تنتقل الملكية من المتصرف إلى المتصرف إليه بطريقة قانونية، عن
طريق معرفة جميع الملاك السابقين الذين تداولوا على ملكية هذا العقار، و من خلاله
يمكن التصدي لظاهرة التصرفات المزدوجة التي كثيرا ما تحدث في الحياة العملية.





ــــــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
مجيد خلفوني – المرجع السابق- ص 88








* الصفحة:27 *


و لمراقبة حسن تطبيق هذه القاعدة، منح الواضع الجزائري للمحافظ العقاري
سلطة كاملة لمراقبة كل وثيقة تكون محل إيداع على مستوى مصلحته قصد التأكد من
بياناتها و من احتوائها على إجراء الشهر المسبق و في حالة غياب هذه البيانات فإن
الإيداع يرفض طبقا لنص المادة 101/1 من مرسوم 76/63 .(1)


إن قاعدة الشهر المسبق تطبق في الحالات العادية، التي يمكن من خلالها
للمحافظ العقاري مقارنة الوثائق محل إجراء الشهر مع المحررات التي سبق شهرها، و
المحتفظ بنسخ منها لدى المحافظ العقاري،غير أنه في بعض الأحيان يتلقى المحافظ
العقاري حالات قانونية يستعصى عليه فيها مراقبة قاعدة الشهر المسبق و ذلك
باعتبارها أول إجراء، أو أنها حالات تطبقها عملية التحويل من نظام الشهر الشخصي
إلى نظام الشهر العيني.


و قصد إيجاد حل لهذه الحالات، أورد الواضع الجزائري جملة من الاستثناءات
على هذه القاعدة منها ما ورد عليها المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 ، و منها
ما ورد في المرسوم رقم 80/210 المؤرخ في 13/09/1980 المعدل بموجب المرسوم رقم
93/23 المؤرخ في 19/05/1993 ، الذي مدد الفترة من 01/03/1961 إلى 01/01/1971 و
يمكن استعراضها على النحو التالي:





أولا: العقود المحررة قبل تاريخ
01/01/1971


هذا الاستثناء وضع لكي يحدد الإطار القانوني، و يعطي الحجية اللازمة للعقود
و الشهادات التوثيقية المحررة من قبل القضاة سابقا ، التي لم تكن خاضعة لعملية الشهر العقاري، و يلحق بها العقود العرفية
المسجلة بغية إعطائها تاريخ ثابت قبل 01 جانفي 1971 .


يتم إعفاء مودعي هذه العقود من ذكر أصل الملكية الخاصة بها، و في مقابل ذلك
يتم إلزامهم بالتعيين الدقيق للعقار و كل الأشخاص المذكورين في العقد العرفي، بدون
استثناء المتعاقدين و الشهود لتسهيل عملية ضبط البطاقة العقارية.


أما بالنسبة للعقود العرفية التي ليس لها تاريخ ثابت فإنه لا يمكن إثبات
حجيتها إلا عن طريق القضاء، لهذا صدر الأمر رقم 1251 المؤرخ في 29/03/1994 الصادر
من المديرية العامة للأملاك الوطنية و كذا قرار المحكمة العليا تحت رقم 53931
المؤرخ في 08/05/1990 .(2)





ـــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
خالد رامول – المرجع السابق- ص 50


(2):أ.
خالد رامول – المرجع السابق- ص 51








*الصفحة:28 *


ثانيا: الإجراء الأول في
السجل العقاري


من النتائج الأولى لعملية مسح الأراضي المحدثة بموجب أمر رقم 75/74 المؤرخ
في 12/11/1975 يتبين أن هناك عدد هام من الوحدات العقارية غير المشغولة بصفة رسمية
من قبل الأفراد، مما جعلها مجهولة دون أي عنوان قانوني، هذا ما دفع المحافظين
العقاريين عند قيامهم بعمليات شهر التصرفات الواردة على هذه العقارات، إلى عدم
اشتراط توافر الشهر المسبق و نفس الشيء ينطبق على الأشخاص الذين لم يحضروا
المستندات الخاصة بتحديد هويتهم و طبيعة ملكيتهم عند إيداع و وثائق المسح لدى
المحافظة العقارية.


و هذا تم تأكيده من خلال المادة 89 من المرسوم 76/63 المعدل بموجب المرسوم
رقم 93 -123 المؤرخ في 19/05/1993 ،إن هذا الاستثناء يضر في بعض الحالات بأصحاب
الحقوق الغائبين أو الذين منعوا من التصرف أثناء إجراء عملية المسح، هذا ما دفع
بالواضع إلى تحديد مدة قانونية مقدرة بسنتين قيد من خلالها عملية الشهر.


*إشهار شهادة اكتساب الملكية بالتقادم المكسب(عقد الشهرة) :


بالرجوع إلى المرسوم رقم 83 -352 المؤرخ في 21/05/1983 الذي يسن إجراءات
التقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية، هذا الإجراء وضع من
أجل معالجة الحالات التي يكون فيها الأشخاص الذين يمارسون الحيازة على عقار ما
بدون سند، و هذا ما أكدته القواعد العامة التي أقرها التقنين المدني في المادة 827
، و لابد من توافر شروط حتى يتم تحرير هذه العقود إذ يجب أن يثبت الشخص الحائز أن
الملك لا يتعلق بأي شكل من الأشكال بالأملاك التابعة للدولة، و أن تكون الحيازة
هادئة، مستمرة و علنية، و لابد من تقديم الطلب أمام الموثق المختص إقليميا بجملة
من الوثائق تبين عموما طبيعة العقار محل الحيازة و موقعه و مساحته، و لابد من
إلصاق طلب عقد الشهرة في مقر البلدية و نشره في إحدى الصحف الوطنية قصد إثارة
الاعتراضات المحتملة.


و في النهاية يتم تحرير العقد التوثيقي و يشهر بالمحافظة العقارية و يعتبر
التصرف القانوني الذي يقوم به المحافظ العقاري أول إجراء للإشهار العقاري (1).


*إشهار عقود الملكية للأراضي المتنازل عنها في إطار عملية استصلاح الأراضي:


طبقا لما مرد في نص المادة 01 من القانون رقم 83 -18 المؤرخ في 18/08/1983
المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية،حيث يتم منح الأفراد عقود استفادة.





ــــــــــــــــــــــ


(1):أ
.خالد رامول- المرجع السابق- ص 52





* الصفحة:29 *


إن شهر هذه العقود يعتبر بمثابة إجراء أولي لا يتطلب توافر قاعدة للشهر
المسبق، و هكذا يتجلى الاستثناء الذي أقره الواضع على هذه القاعدة.


*شهر شهادة الحيازة:


لقد نص الواضع على شهادة الحيازة في المادتين 39 و 40 من القانون رقم 90-25
المؤرخ في 18/11/1990 المتضمن التوجيه العقاري، حيث أن كل شخص يمارس على عقار
حيازة مستقرة غير منقطعة، هادئة و علنية لا يشوبها شبهة(المادة 823 القانون
المدني)،يحصل على سند اسمي يعرف بشهادة حيازة يخضع لشكليات التسجيل و الشهر
العقاري.





المبحث الثاني: صلاحيات المحافظ العقاري و نظام
المسؤولية


من خلال هذا المبحث سيتم التعرض لصلاحيات المحافظ العقاري في مطلب أول، أما
في المطلب الثاني فنتطرق لنظام مسؤولية المحافظ العقاري.


المطلب
الأول: صلاحيات المحافظ العقاري


لقد أصاب الواضع الجزائري عندما حدد المهام الموكلة للمحافظ العقاري على
سبيل الحصر، في المادة 03 من المرسوم 76/63 باعتباره المسؤول الأول و الأخير عن
الحفظ العقاري، و إن كان في تعداده هذا لم يراع مراحل و إجراءات الحفظ و على كل
يمكن تحديد هذه المهام في النقاط التالية: (1)


-
يقوم المحافظ بإعداد و مسك مجموعة البطاقات العقارية الكاملة.


-
ينفذ الإجراءات اللازمة لطلبات
إشهار العقود.


-
يفحص العقود و مختلف الوثائق الخاضعة للشهر.


-
يؤشر على السجلات العقارية الخاصة بالحقوق العينية و التكاليف العقارية
المؤسسة على العقارات الخاضعة للإشهار و جميع الشكليات اللاحقة لهذا الإشهار.


-
يحافظ على العقود و المخططات ، وجميع الوثائق المتعلقة بعملية الشهر.


-
يقدم المعلومات للجمهور عند طلبها.


-
كما يسهر على مراقبة قاعدتي الرسمية و الشهر المسبق في المحررات المقدمة
إليه من أجل إخضاعها إلى عملية الإشهار العقاري و يتولى إنشاء مجموعة البطاقات
العقارية و تأسيس السجل العقاري.(2)


ـــــــــــــــــــــــ


(1):
أ. خالد رامول – المرجع السابق – ص 91


(2):
أ. مجيد خلفوني- المرجع السابق – ص 121


*الصفحة: 30 *


بالإضافة إلى هذه المهام فإن للمحافظ العقاري، هناك مهم أخرى يباشرها
المحافظ العقاري بحكم علاقاته المتعددة و اليومية مع المصالح الأخرى.





الفرع الأول: الإيداع القانوني للسندات العقارية و إجراء عملية الشهر العقاري


أولا: إيداع الوثائق


إن إيداع المحررات بالمحافظة العقارية يعد عملا قانونيا، أوليا في كل سند
يستوجب إخضاعه لعملية الإشهار العقاري، و يكون هذا الإيداع من قبل المعنيين بالأمر
في المحافظة التي يقع في دائرة اختصاصها العقار، المادة 61 مرسوم 76/63 ، بالإضافة
إلى تسجيلها بمصلحة التسجيل وفقا لأحكام الأمر رقم 76/105 المؤرخ في 29/12/1976 .


كما للمحافظ أن يطلب كل وثيقة للتأكد من الحالة المدنية للأشخاص و التعيين
الدقيق للعقار.إلا أن إيداع الوثائق بسجل الإيداع و المحاسبة لا يعني أنها وثائق
مشهورة و إنما إجراء الإشهار عملية لاحقة لإجراء الإيداع بحيث يمكن أن تودع
الوثائق إلا أن المحافظ العقاري يرفض إشهارها إذا ثبت أن بها نقص أو مخالفة للنظام
العام و الآداب.


ثانيا:إجراء الشهر العقاري


تكون عملية الإشهار بعد الإيداع القانوني للوثائق العقارية ب 15 يوما من
تاريخ إيداعها و يكون للشهر أثر فوري، و به ينشئ الحق العيني و حق الملكية
العقارية و ذلك طبقا لما جاءت به المادتين 15و16 من الأمر رقم 75/74 . فإذا تمت
عملية شهر العقار يكون لهذا الأخير بطاقة عقارية أبجدية، أو بطاقة عقارية عينية
تدون فيها الحالة القانونية الوصفية للعقار. كما أن المادة 20 من المرسوم 76/63
تبين أن البطاقات العقارية تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص المحافظة
العقارية بطاقات قطع الأراضي و بطاقات العقارات الحصرية ، المادة 23 و 32 من
المرسوم 76/63 .


كما أن الإشهار ينتج عن الضبط في الدفتر العقاري، فهذا الأخير يشكل سندا
قويا للملكية و لا يمكن أن يسجل أي إجراء في السجل العقاري دونه، و كل تأشير في
البطاقة العقارية العينية ينبغي أن ينقل على الدفتر العقاري يرسم الوضعية
القانونية للعقار.


و في حالة تصرف المالك بدفتره تصرفا ناقلا للملكية يسلم إلى المتصرف إليه
الدفتر الجديد مع إتلاف القديم.(1)





ـــــــــــــــــــــ


(1):
أ. مجيد خلفوني – المرجع السابق- ص 122


* الصفحة:31 *


الفرع الثاني:الإيداع غير القانوني للسندات العقارية و رفض تنفيذ
الشهر العقاري


للمحافظ العقاري صلاحيات واسعة في مراقبة مدى صحة المحرر المراد إشهاره
بالمحافظة العقارية و كذلك التأكد من هوية الأطراف و أهليتهم فيترتب عن ذلك إما
رفض إيداع المحررات المراد إشهارها و إما قبول إيداعها مع رفض شهرها.


أولا:رفض الإيداع


يقرر المحافظ
رفض الإيداع إذا تبين له وجود خلل في الشرط الشخصي للأطراف كذلك ثمة أسباب تدفع بالمحافظ
العقاري إلى رفض إيداع المحرر منها : غياب إحدى الوثائق أو البيانات المطلوبة في
الوثائق المودعة أو كذلك وجود نقص أو خلل في تعيين الأطراف و العقارات في المحرر
المودع و هذه الأسباب تمت الإشارة إليها في المادة 100 من المرسوم رقم 76/63 و
يمكن إجمالها في النقاط التالية: (1)


- في حالة عدم
تقديم الدفتر العقاري للمحافظ العقاري، أو مستخرج مسح الأراضي إذا تعلق الأمر
بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة.


- عندما يكون
التصديق على هوية الأطراف و على الشرط الشخصي مخالفا للشروط و الكيفيات السابقة
الذكر.


- عند عدم
تقديم أي وثيقة تكون واجبة التسليم للمحافظ العقاري لأجل قبول الإيداع.


-إذا كان تعيين
العقارات لا يستجيب لحكام المادة 66 من المرسوم رقم 76/63 .


- عندما تكون
الجداول المتعلقة بتسجيل الرهون و الامتيازات لا تحتوي على أي من البيانات
المطلوبة أو عندما تكون غير محددة على الاستمارات المقدمة من طرف الإدارة.


- عندما تظهر
الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بأن العقد الذي قدم للإشهار غير صحيح من حيث
الشكل.(2)


من خلال هذا
التعداد يظهر أن الواضع الجزائري لم يأخذ بعين الاعتبار بعض الحالات التي
يمكن أن تكون كذلك سببا في رفض الإيداع و
منها:


-
صدور قانون جديد ما بين فترة إيداع الوثيقة و فترة دراستها يمنع التصرف
الذي تنطوي عليه الوثيقة موضوع الإيداع و هي الحالة التي أوردها الواضع الفرنسي و
المصري ضمن حالات رفض الإيداع و إسقاطات سبقية فيه .





ــــــــــــــــــــــــ


(1):أ. خالد رامول – المرجع السابق
– ص 130


(2):أ.خالد رامول – نفس المرجع – ص 131


* الصفحة:32 *


كذلك توجد
حالات أخرى تم النص عليها في المادة 353 من قانون التسجيل يمكن إجمالها فيما يلي:


-حالة غياب
التصريح التقييمي للعقار موضوع التصرف، بمعنى عدم تحديد القيمة التجارية للمعاملة.


-عدم الدفع
المسبق لرسم الإشهار العقاري من طرف ملتمس الإيداع. (1)





ثانيا: قبول
الإيداع و رفض إجراء الشهر العقاري


بعد الإطلاع
الدقيق للمحافظ العقاري على الوثائق المودعة بمصلحته، و تبين أن بها عيب من العيوب
سواء عند عدم إرفاق بعض الوثائق التي طلب استكمالها أو أن التصرف الذي يحمله
المحرر مخالف للنظام العام و الآداب بناء على المادة 105 من المرسوم 76/63 :"
يحق للمحافظ العقاري بمجرد إطلاعه على البيانات الموجودة في الوثيقة المودعة بان
موضوع أو سبب العقد غير مشروع أو مناف للأخلاق أو مخالف للنظام العام بكل
وضوح".


و بناء على ما
نصت عليه المادة 101 من المرسوم 76/63 هناك عدة حالات يقبل فيها المحافظ العقاري
الإيداع، لكنه يرفض إجراء الإشهار العقاري و تكون في الحالات التالية:


- عندما تكون
الوثائق المودعة و الوثائق المرفقة بها غير متطابقة و غير متوافقة.


- عندما تكون
مراجع الإجراء السابق و الخاصة بالوثائق و جداول قيد الرهون و الامتيازات غير
متطابقة مع الوثائق المودعة قصد الشهر.


- عندما يكون
تعيين الأهداف و تعيين العقارات و الشرط الشخصي كما هو محدد في المادة 65 من
المرسوم رقم 76/63 غير متوافق مع البيانات المذكورة في البطاقة العقارية.


- عندما يكون
التحقيق المنجز بموجب المادة 104 من نفس المرسوم يكشف بأن الحق غير قابل للتصرف.


- عندما يظهر
وقت التأشير على الإجراء أن الإيداع كان من الواجب رفضه.


- عندما يكون
موضوع العقد أو المحرر المراد شهره غير مشروع و مخالف للنظام العام.


- و في الأخير
تجدر الإشارة إلى أن الواضع الجزائري عكس الواضع الفرنسي فقد أورد أسباب رفض
الإجراء على سبيل الحصر.





ـــــــــــــــــــــــ


(1):أ. خالد رامول – المرجع السابق
– ص 131








* الصفحة:33 *


* كيفيات رفض الإجراء:


قبل إجراء الشهر العقاري ، يتولى المحافظ مع أعوانه تفحص مدى صحة الوثائق
المقدمة له، من أجل الإشهار و يبلغ المعنيين بالأمر خلال اجل 15 يوما ابتداء من
تاريخ الإيداع بالعيب الموجود و المكتشف على الوثائق للقيام بتصحيحها أو استكمال
النقص، أو إيداع الوثائق التعديلية و يؤشر على البطاقة العقارية بعبارة "
إجراء قيد الانتظار"


بعد الانتهاء يؤشر على هذه البطاقة بالإجراء النهائي، و يكون له أثر رجعي
إلى تاريخ الإيداع من أجل الترتيب في سجل الإيداع. و يكون على المعني بالأمر خلال
مدة 15 يوما من تاريخ التبليغ أن يصلح العيب أو أن يودع الوثائق التعديلية و إلا
فإن المحافظ العقاري يرفض إجراء الشهر العقاري و يكتب عبارة في العمود المخصص
للملاحظات في سجل الإيداع يوضح فيها تاريخ قرار الرفض و النص الذي يبرر هذا
القرار.(1)


أما إذا تعلق الأمر بتصحيح الأخطاء الواردة في وثيقة تم إشهارها، فيتم
إيداع وثيقة جديدة بدلا من الوثيقة الأولى المشوبة بالأخطاء، و يؤشر ذلك في
البطاقة العقارية و الدفتر العقاري قصد الإشارة إلى التعديلات و في حالة عدم إيداع
هذه الوثيقة التعديلية يبلغ المحافظ العقاري قرار رفض عملية الإشهار العقاري فيما
يخص الحق المشار في الوثيقة الخاطئة.





الفرع الثالث: أشكال الطعن في قرارات المحافظ العقاري


إن مهنة المحافظ العقاري حافلة بالأخطار و المشاكل و التعقيدات، نظرا لتشعب
مهامه و دقتها حيث تجعل منه مشهرا للعقود و مسيرا للمصلحة و مسؤولا عن حماية حقوق
الأفراد و أملاكهم في نفس الوقت، و بذلك فهو يعد أكثر المهنيين عرضة للأخطاء و
أكثرهم تحملا للمسؤولية و عليه فهو مطالب أكثر من غيره باليقظة و روح
المسؤولية.(2)


و لهذه الأسباب منح له الواضع السلطة الكاملة في رفض إيداع أو إجراء شهر كل
وثيقة لم تراعى فيها الشروط القانونية السابقة الذكر، غير أنه في مقابل ذلك و خوفا
من تعسف المحافظ العقاري في استعمال هذه السلطات منح الواضع للأفراد المتضررين
الحق في الطعن ضد القرارات و الأخطاء التي قد تصدر عن المحافظ العقاري.


ـــــــــــــــــــ


(1):
أ.مجيد خلفوني – المرجع السابق – ص 129


(2):
أ. خالد رامول – المرجع السابق – ص 137





* الصفحة:34 *


أولا:الطعن في قرارات المحافظ العقاري


نصت المادة 24 من ألمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح
الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري على ما يلي:


" تكون قرارات المحافظ العقاري قابلة للطعن أمام الجهات القضائية
المختصة إقليميا" من خلال نص المادة يتضح أن قرارات المحافظ العقاري سواء
تعلقت برفض الإيداع أو رفض الإجراء تكون قابلة للطعن أمام محكمة اختصاص وجود
العقار، على أن إجراءات الطعن تحرك وفق المادة 07 من قانون الإجراءات المدنية التي
تنص على ما يلي:


" تختص المجالس القضائية بالفصل ابتدائيا بحكم قابل للاستئناف أمام
المحكمة العليا في جميع القضايا أيا كانت طبيعتها، التي تكون الدولة أو الولايات
أو إحدى المؤسسات العمومية ذات الطبيعة الإدارية طرفا فيها و ذلك حسب قواعد
الاختصاص" (1)


أما فيما يتعلق بميعاد رفع الدعوى،
يكون خلال مدة شهرين من يوم تاريخ الإخطار الخاص بقرار الرفض، و الملاحظ أنه من
الناحية العملية كثيرا ما يلجأ المتضررون قبل لجوئهم إلى القضاء بتقديم شكاوى، إلى
المديرية الولائية للحفظ العقاري و ذلك بصفتها المسؤولة الأولى عن أعمال المحافظة
العقارية الدائرة في اختصاصها. و نشير إلى أنه حتى تكون قرارات المحافظ العقاري
قابلة للطعن لابد على المتضرر أن يثبت وجه
التعسف، و التجاوز في إصدار هذا القرار كان يكون غير مؤسس قانونا، أو لم تراعى فيه
إجراءات التبليغ السابقة الذكر. حيث يقوم المتضرر أو أحد ممثليه بإيداع عريضة
مكتوبة و موقعة باسمه أو أحد ممثليه أمام الجهة المختصة قضائيا، و هذا لا يمنع
المحافظ العقاري من مواصلة عملية الشهر العقاري بصفة عادية (2). غير أنه حماية لحق
المتضرر ألزم الواضع شهر عريضة افتتاح الدعوى أمام المحافظة العقارية المختصة في
انتظار صدور الحكم النهائي.





ثانيا: الطعن في أخطاء
المحافظ العقاري


للمتضرر كذلك حق الطعن ضد الأخطاء المرتكبة من طرف المحافظ العقاري، و ذلك
بعد التأكد من توافر ركن المسؤولية التقصيرية و التي يترتب عليها ضرر يلحق بالمدعي
أو المتضرر بالإضافة إلى وجود علاقة سببية بين الخطأ و الضرر، أما عن ميعاد تحريك
المسؤولية فيكون في أجل 15 سنة من ارتكاب الخطأ.


ـــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
خالد رامول – المرجع السابق – ص 138


(2):أ.
خالد رامول – المرجع السابق- ص 139


* الصفحة:35 *


أما إذا تبين أن الخطأ المرتكب من
طرف المحافظ العقاري خطأ جسيم و متعمد فإن للدولة حق الرجوع عليه بالتعويض عن طريق
رفع دعوى قضائية يحركها ضده مدير الحفظ العقاري المختص إقليميا، و هذا ما نصت عليه
المادة 23 من الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 .(1)





المطلب
الثاني: نظام المسؤولية


و في هذا المطلب سوف نعالج المسؤوليات التي رتبها الواضع الجزائري في حالة
خطا المحافظ العقاري.





الفرع الأول: أنواع المسؤوليات


يعتبر المحافظ العقاري المحرر الأساسي في نظام الشهر العقاري، حيث يلعب هذا
الأخير دورا مهما في تفعيل استقرار الملكية العقارية ، و الحفاظ على حقوق الأشخاص
و من الطبيعي أن تقوم مسؤولية المحافظ العقاري في حالة ارتكابه لخطئ أثناء ممارسته
لمهامه، و هذه المسؤولية قد تكون فردية شخصية، تقرر على كل محافظ عقاري في إطار
شؤون المحافظة العقارية التي تعلن بإرادتها ضمن اختصاصها الإقليمي، و تكون مسؤولية
إدارية تقع على عاتق الوزارة التي يعمل المحافظ العقاري تحت وصايتها.(2)


ويثير موضوع المسؤولية بوجه عام
عنصر الخطأ و عنصر الجزاء، فالمسؤولية تقضي ارتكاب الشخص لخطئ و أن يكون هناك
تناسب بين الخطأ و الضرر.


و المسؤولية تختلف طبيعتها القانونية بطبيعة الفعل المرتكب و الشخص الفاعل
الذي يترتب عليه جبر الضرر الحاصل أو ما يسمى بالتعويض للشخص المضرور،هذا التعويض
يكون سواء من الذمة المالية للمحافظ العقاري مباشرة أو من الذمة المالية للمؤسسة
التي يتبعها بحكم الرابطة القانونية القائمة بينهما.


و تدرج المسؤوليات على النحو التالي:


أولا: المسؤولية المدنية


تنقسم المسؤولية المدنية إلى قسمين: مسؤولية تقصيرية و مسؤولية عقدية.


*المسؤولية التقصيرية:


تترتب المسؤولية التقصيرية على الإخلال بالالتزام القانوني و تقوم على
ثلاثة أركان هي:الخطأ، الضرر الذي يصيب الغير، و علاقة السببية بين الخطأو
الضرر.(3)


ــــــــــــــــــــــــ


(1):أ.
خالد رامول- المرجع السابق- ص 140


(2):أ.مجيد
خلفوني – المرجع السابق – ص 129


(3):
أ. مجيد خلفوني – المرجع السابق – ص 131


* الصفحة:36 *


1- الخطأ: يكون المحافظ العقاري مخطئا خطأ شخصيا إذا صدر عنه سلوك منحرف عن السلوك
الصحيح العادي و المألوف، و يهدف من ورائه إلى خدمة أغراضه الشخصية. و الخطأ
الموجب للمسؤولية ثلاثة أنواع حسب الفقه و هي: خطأ عمدي ، خطأ نتيجة إهمال، و خطأ
جزائي. لم يتطرق الواضع الجزائري لهذه الأخطاء في قانون الشهر العقاري و إنما
اكتفى بذكر بعض الالتزامات التي يخضع لها
أي موظف في المواد 14 إلى 20 من الأمر 66/133 في القانون الأساسي للوظيفة
العمومية، وهذه المواد تشير إلى أن أي تقصير من الموظف أو ارتكابه لأي خطأ حال
تأديته لوظيفته أو بسببها، يعرضه إلى العقوبات التأديبية المحددة بالمادة 55 من
نفس الأمر، كما يخضع لعقوبات جزائية.


المحافظ العقاري باعتباره أحد موظفي الدولة، ويشغل منصب أعلى بوزارة
المالية و يعمل تحت وصايتها، و تنص المادة 20 من الأمر 66/133 على أنه :


" يتعرض العامل لعقوبة تأديبية دون المساس بتطبيق القانون الجزائي إذا
اقتضى الأمر، إذا صدر منه أي إخلال بواجباته المهنية أو أي مساس بالانضباط أو
ارتكب أي خطأ خلال ممارسة مهامه أو بمناسبة هذه الممارسة "


·
الخطأ العمدي: و هو سلوك يتضمن
الإخلال بالتزام قانوني منبعه إرادة الموظف مصحوبا بنية الإضرار و يعتبر هذا الخطأ
جسيم و يستوجب معه المتابعة التأديبية و التقصيرية و الجزائية، و يعاقب عليه
التشريع الجزائري، ذلك أن هذا النوع من الأخطاء من الأخطار المضرة بالمرفق العام
التي تصدر عن الموظف، وذلك لقيام الصلة بين السلوك المادي و النشاط المهني للموظف
، و مثال ذلك كأن يقوم المحافظ العقاري بإجراء عملية الشهر العقاري لسند يحمل
تصرفا مخالفا للنظام العام و الآداب العامة.


·
خطأ الإهمال : الخطأ بالإهمال
إخلال بالتزام قانوني يدرك فيه المحافظ إدراكا تاما بهذا الإخلال المخالف للقانون،
و تقوم مسؤولية المحافظ العقاري في هذه الحالة بمجرد ثبوت انحرافه عن مسلك الموظف
العادي، وعدم الالتزام ببذل عناية في أداء الوظيفة، و قد ينجر عن هذا إما خطأ بالغ
الجسامة أو خطأ يسير و ذلك بحسب نوعية الإخلال بالالتزام القانوني و درجة مسؤولية
الموظف.


·
الخطأ الجزائي: سلوك يرتكبه المحافظ العقاري، يقوم على مخالفة التزام
قانوني و أورده الواضع ضمن قانون العقوبات. و لهذا الخطأ اثر بالغ على المسؤولية
المدنية، لأن قيام المسؤولية الجزائية يتبعه قيام المسؤولية المدنية.





* الصفحة:37 *





ومن أمثلة ذلك قيام المحافظ
العقاري باستبدال بيانات البطاقة العقارية بعد المسح دون أن ترتكز على عمليات المسح العام للأراضي، فهذا
السلوك يعتبر جريمة تزوير في محررات رسمية.


2-الضرر: الضرر الناجم عن المحافظ العقاري هو ضرر مادي يتمثل في الأذى و الخسارة ،
بشكل يؤثر على الذمة المالية للشخص و ينشئ له الحق في المطالبة بالتعويض عنه بحق
مالي ، و يقع إثبات الضرر على الشخص الذي يدعي وقوعه، لأن القاعدة في إثبات المدني
أن البينة على من ادعى،أي على من يدعي ضررا ارتكبه المحافظ العقاري و المطالبة
بالتعويض أن يقيم الدليل على الضرر اللاحق به ، أما المدعى عليه فله أن ينفي وقوع
الضرر ، غير أنه في حالة ثبوته يقع عليه أن يثبت بأنه راعى جانب الحيطة و الحذر و
أنه بذل قصارى جهده في أداء و وظيفته.


3-وجود علاقة سببية بين الخطأ و الضرر: بالرجوع إلى المادة 124 من القانون المدني يمكن استخلاص هذه العلاقة "
كل عمل أيا كان يرتكبه المرء و يسبب ضررا للغير يلزم من كان سببا في حدوثه
بالتعويض"(1)


*المسؤولية العقدي