بحث حول الضمانات المقررة للمشتري في البيع على التصاميم

بحث حول الضمانات المقررة للمشتري في البيع على التصاميم
المقدمة:
إن صيغة بيع عقار بناء على التصاميم نظام مستحدث في القانون الجزائري بمرسوم 93/03 المؤرخ في 01/03/1993
و هو عقد يلتزم بموجبه البائع الذي يدعى المرقي العقاري بإنجاز بناية أو جزء من البناية للمشتري مقابل ثمن تقديري يدفعه المشتري بنسب و في آجال يتفق عليها الطرفين، و سمي هذا البيع بالبيع على التصاميم لأن المشتري يعاين العقد في مخطط يحدد كل مواصفاته قبل وجوده على أرض الواقع (1) ، ومن بين خصائص هذا البيع : – أنه يتميز بالطابع الشكلي و الرسمي .
- أنه عقد محله دائما عقار”بناء” معد للاستغلال و هو غير موجود عند التعاقد و إنما قابل للوجود مستقبلا.
- تتشابه التزامات البائع المرقي مع التزامات المقاول في مواجهة رب العمل خلال فترة الإنجاز أو بعدها. و مع التزامات البائع العادي فيما يخص نقل ملكية الشيء المبيع إلى المشتري و التسليم في أجل معين.
و المشرع وضع مصلحة المشتري المستفيد من عقد بيع العقار بناء على التصاميم ضمن اهتماماته الأساسية في تنظيم هذا البيع و ذلك باشتراطه بنصوص آمرة توفير ضمانات خاصة في المرقي العقاري.و هذا ما سنتناوله من خلال بحثنا.

المشكل القانوني:
ماهي أهم المجالات التي تجب فيها حماية المشتري في عقد البيع بناء على التصاميم ؟ و ما مدى كفاية وسائل الحماية المقررة؟
الخطة:
المبحث 1: مجالات الحماية المطلوبة للمشتري في البيع بناء على التصاميم ( الضمانات)
– المطلب1: انتقال الملكية
– المطلب2: مدة الإنجاز
– المطلب3: تحديد ثمن العقار المبيع
– المطلب4: حسن الإنجاز
المبحث2: تقدير كفاية وسائل الحماية المقررة
– المطلب1: بالنسبة لضمانات الحماية المقررة
– المطلب2: الجزاءات المترتبة عن إخلال المرقي العقاري لإلتزلملته

___________________
(1) الملتقى الدولي حول الترقية العقارية الواقع و الأفاق ص 120

المبحث1: مجالات الحماية المطلوبة للمشتري في البيع بناء على التصاميم ( الضمانات):
من أهم المجالات الحيوية التي تجب فيها حماية المشتري بتوفير ضمانات الكافية لوفاء البائع بالتزاماته تتمثل في المسائل القانونية التالية:
انتقال الملكية، مدة الإنجاز ، : تحديد ثمن العقار المبيع ، حسن الإنجاز. وهذا ما سنتناوله من حلال أربع مطالب:

– المطلب1: انتقال الملكية
إن أهم أثر يترتب على عقد البيع هو أن يصبح المشتري مالكا للشيء المبيع، بمعنى أن البائع ملزم بنقل ملكية المبيع إلى المشتري ، و بيع العقار بناء على التصاميم تسري عليه أحكام نقل الملكية العقارية الواردة في القانون المدني أو القوانين الخاصة و كذلك الأحكام المنصوص عليها في المرسوم 93/03 . و بغض النظر عن طريقة انتقال ملكية العقار المبيع في هذا النوع من البيع ما إذا كانت تتم دفعة واحدة أو على مراحل أو تنتقل بعد الإنجاز و لكن ترد بأثر رجعي لوقت إبرام العقد . و المادة 2/1 من المرسوم التنفيذي 94/58 المتعلق بنموذج عقد البيع بناء على التصاميم تنص على أنه ” عملا بالمادتين 9 و12 من المرسوم التشريعي 93/03، يكون المشتري مالكا للبناية المبيعة الآن ، بناء على التصاميم، ابتداء من تاريخ التوقيع .و يخول التمتع بمجرد انتهائها و التوقيع على محضر التسليم الذي يحرر أمام الموثق .” لكن ترتيب هذا الأثر القانوني مبني على افتراض توافر الشروط المقررة في المادتين 9 و 12 من المرسوم 93/03 ، وعلى التزام المرقي العقاري بالوفاء بالتزاماته على أحسن ما يرام و في الوقت المحدد. لكن المشكل المطروح هو أن المرقي غالبا ما يحصل على الأرض المخصصة للبناء من جهات عامة بموجب تراخيص إدارية، فهو لا يمتلك هذه الأرض بصفة قانونية من أول يوم حتى يحولها للمستفيدين لاحقا و قد يشرع في البيع و الإنجاز أو ينتهي من التشييد و يتسلم المستفيدون عقاراتهم دون أن تسوى الإجراءات الرسمية الخاصة بانتقال الملكية و حينئذ لا يعقل الكلام عن ملكية المشترين للبناء دون ملكية الأرض.فموضوع انتقال الملكية العقارية في بيع العقار بناء على التصاميم، أو البيع العادي مشكل أساسي معالجته تشكل أحد الضمانات الأساسية للمشتري.(1)

– المطلب2: مدة الإنجاز :
من الطبيعي أن تحدد مدة الإنجاز باتفاق الطرفين في العقد، و أشار إليها المرسوم 93/03 بإشارة ضمنية في المادة 10 الخاصة بالبيانات الجوهرية الواجب ذكرها في العقد النموذجي ، بقولها يجب أن تحدد “….آجال التسليم، و عقوبات التأخير المرتبطة بها في حالة عدم احترام هذه الآجال….” بمعنى يجب أن تكون مدة الإنجاز محددة و داخلة ضمن المدة المشار إليها.و قد نصت المادة 3 من العقد النموذجي المرفق بالمرسوم 94/58 على أن البائع ملزم بتمام الإنجاز خلال مدة معينة.
و تحديد مدة الإنجاز مهمة لأن نهايتها هي بداية حساب التزام البائع لتسليم العقار إلى المشتري ، ويستحق فيها باقي دفعات الثمن المتفق عليه، و يبدأ فيها حساب مدة الضمان، و هي مدة تحديد تمام الإنجاز ، بمعنى قابلية البناء للاستعمال فيما اعد له عادة.
لكن التقييد بانتهاء الإنجاز أي المدة المحددة له و تمامه مرتبط بتوافر عوامل أخرى منها ما يرجع إلى الظروف العامة كالعوامل الطبيعية و البيئية و نقص مواد البناء و عدم كفاية التمويل من الجهات المعنية، و منها ما يتوقف على إرادة البائع كالتهاون أو التأخير المعتمد لجني مكاسب أخرى. و من هذا المنطلق يجب تقدير الآثار و الجزاءات المترتبة على عدم التقيد بمدة الإنجاز المحددة.(2)

_____________________________
(1) المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و الاقتصادية و السياسية الجزء 42 رقم 02/2002 الديوان الوطني للأشغال التربوية كلية الحقوق جامعة الجزائر .ص 60-61.
(2) نقس المجلة ص 61-62.

– المطلب3: تحديد ثمن العقار المبيع
الثمن في عقد البيع يشكل أحد الالتزامات الرئيسية للمشتري . و المشكل المطروح في عقد بيع العقار قبل الإنجاز هو كيفية تحديد الثمن و طريقة مراجعته ووقت استحقاقه. و الثمن الذي يذكر في هذا النوع من العقود طبقا للقانون الجزائري هو ثمن أولي تقديري قابل للمراجعة ( زيادة و ليس نقصانا) و هذا خلافا للقانون الفرنسي الذي يشترط أن يكون الثمن المقدر نهائيا غير قابل للمراجعة. فالمادة 10/5 و6 من مرسوم 93/03 أوجبت أن يذكر في عقد البيع بناء على التصاميم كبيان أساسي السعر التقديري و كيفيات مراجعته إن اقتضى الأمر و كذلك شروط الدفع و كيفياته. و كذلك م 5 و 6 من العقد النموذجي لمرسوم 94/58 ضرورة تحديد ثمن البيع و كيفيات دفعه. مع ربط قيام المشتري بالدفوع المجزأة تبعا لمراحل تقدم الأشغال و أيضا كيفية المراجعة إن اقتضى الأمر.
من هنا يتضح أنه تصبح طريقة المراجعة الدورية للثمن وسيلة لابتزاز المشتري كلما طالت مدة الإنجاز(1) .

– المطلب4: حسن الإنجاز
المفروض أن ينجز المرقي العقاري البناء المتفق عليه في وفت محدد و حسب الشروط المتفق عليها و المواصفات التقنية المطلوبة حسب قانون التعمير، و هذا كله لتحقيق الغاية المرجوة من العقار و الانتفاع به فيما أعد له. ولقد ورد نص على ذلك بموجب المادة 14 من مرسوم 93/3 إذ قرر حماية للمشتري صالحة لمدة سنة من يوم تسليمه البناء و يمكن للمشتري أن يطالب البائع بإصلاح كل ضرر في الآجال المتفق عليها في العقد النموذجي وفقا لمادة 4 منه ، لكننا نلاحظ أن المرسوم لم ينص على إمكانية رفع دعوى ضد البائع وفي هذه الحالة يمكن الرجوع إلى القواعد العامة ، لكن إذا لم يقم البائع بإصلاح العيوب التي طالبه بها المشتري فإن المادة 17 من مرسوم 93/03 أجازت للمشتري بعد أن يعذر البائع الذي لم يقم بذلك أو الذي عجز ماديا عن مواصلة الإنجاز على نفقة البائع بترخيص من القضاء و يمكن تطبيق نفس الحل عند إصلاح العيوب التي طالبه بها المشتري م 17 من مرسوم 93/3 أجازت للمشتري بعد أن يعذر البائع أو عند العجز ماديا عن مواصلة الإنجاز على البائع بترخيص من القضاء . فمسألة ضمان حسن الإنجاز تعد من النظام العام لا يجوز الاتفاق على الحد منه أو إنقاصه أو إسقاطه حسب م 13 من مرسوم 93/ 03.(2)

______________________________
(1) المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و الاقتصادية و السياسية .الجزء 42/2002 ص62-63.
(2) الملتقى الدولي حول الترقية العقارية ص 126.

المبحث الثاني: تقدير كفاية وسائل الحماية المقررة

– المطلب1: بالنسبة لضمانات الحماية المقررة
و تتمثل في:
1- الطابع الآمر لتنظيم الأحكام القانونية لهدا العقد في مرسوم 93 /3 في كل ما يتعلق بتحديد التزامات البائع أو بيان المسائل الجوهرية الواجب توفرها في العقد فقد صيغت تلك الأحكام بصفة أمرة مقيدة لإرادة الطرفين .
إن الغاية من تدخل المشرع بالتنظيم التفصيلي لهده المسائل الأساسية هو حماية المشتري
2- إن التزامات المرقي العقاري حسب العقد النموذجي الملحق بمرسوم 94/58 هي التزامات بنتيجة أو غاية يكفي لإثبات مسؤولية المرقي العقاري عدم تحقق النتيجة المتفق عليها و ما عليه إذا أراد إثبات العكس أن ينفي مسؤوليته بإثبات السبب الأجنبي لا يكفي إثبات عدم خطئه
والنص في المادة 18 من المرسوم 93/3 كل بند في العقد يكون الغرض منه إلغاء أو تحديد المسؤولية أو الضمانات المنصوص عليها في المادتين 11 و 14 وفي المواد المنصوص عليها في التشريع الجاري به العمل أو تجديد مداها إما عن طريق إبعاد تضامن المقاولين من الباطل أو تحديده يعد باطل وذلك دون الإخلال بالأحكام المعمول بها في القانون المدني و قانون العقوبات و طبقا لهذا النص إن أي اتفاق بين الطرفين حول استبعاد التضامن في المسؤوليات العشرية بين المرقي و المقاول من الباطن أو يعفيه من التأمين من المسؤولية أو يعفي من الضمانات الخاصة بالإنجاز تعتبر لاغيه.
كما اشترط مرسوم 93/3 في المّرقي العقاري اكتتاب التأمين من المسؤولية (المادتان11 و19) وإرفاق الشهادة المثبتة لذلك بالعقد الرسمي و
ذلك عن أعماله و أعمال تابعيه و من هم مسئولون معه بالتضامن و قد أوضحت المادة 8 من العقد النموذجي أحكام هذا الضمان
أ- التأمين: يبرر المتعامل في الترقية العقارية تأمينه وفقا للتنظيم المعمول به و إثباتا لذلك يلحق شهادة التأمين بالعقد
ب- التأمين العشري: يتكفل المتعامل في الترقية العقارية بمراقبة الضمان و متابعته عن طريق التأمين العشري لكل المهندسين المعماريين و المقاولين المدعوين للمشاركة في إنجاز البناية ويسرح أنه يقبل التصرف بالتضامن معهم إزاء المشتري و الأطراف الأخرى إلا إذا حصل خطأ لا يمكن أن ينسب إليه
- إن الضمان المذكور أعلاه ينصرف إلى مشتري العقار بقوة القانون و يغطي خلال الأجل المحدد كافة الأضرار الناتجة عن مسؤوليته و الأضرار المتعلقة بالعيوب الخفية للشيء المبيع كأساساته و هيكله و سقفه و كل عنصر خاص بالتجهيز لا يمكن نزعه دون إتلاف مواد الإنجاز
1- منح مشتري العقار قبل الإنجاز حق امتياز من الدرجة الأولى في حالة إفلاس المتعامل في الترقية العقارية ( المادة16 من مرسوم 93/3 )
2- نص العقد النموذجي في مادته 13 الفقرتين الأخيرتين منها على ضرورة التحرير الفسخ الإتفاقي بعقد رسمي موثق و كذلك أن يودع بين يدي الموثق الحكم القاضي بالفسخ إذا كان الفخ قضائيا و يجب في الحالتين شهرة في المحا فظة العقارية لرد حالة الملكية إلى ما كانت عليه قيل التعاقد. ونصت أيضا على وجوب احتواء وصل الرصيد الباقي بين الأطراف إن هده الصياغة غير دقيقة ولكن المقصود منها هو تصفية الرصيد الباقي بين الطرفين على يد الموثق رد المبالغ المدفوعة من المشتري بعد إجراء الخصم أو إضافة تعويض على عدم التنفيذ أو الفوائد التأخيرية المنصوص عليها في الفقرات من 1 إلى 4 من نفس المادة إذا هدا النص يشكل ضمان للمشتري لاسترجاع ما دفعه في حالة فسخ البيع

- المطلب2: الجزاءات المترتبة عن إخلال المرقي العقاري لالتزاماته
-
مادام عقد بيع العقار قبل الإنجاز عقدا تبادليا ملزما للجانبين فإن إخلال المرقي العقاري بالتزاماته سواء كانت اتفاقية أو قانونية تنجر عنها مسؤوليته طبقا للقواعد العامة في تنفيذ العقود الملزمة لجانبين. بحيث يحق للمشتري بعد إعذار البائع أن يطلب فسخ العقد أو تنفيذه تنفيذا عينيا مع التعويض (م 119مدني) و بالإضافة الى هذه الجزاءات العامة أقر المرسوم 93/03و العقد النموذجي جزاءات خاصة بهذا النوع من البيوع أهمها:
1- كمبدأ عام إن البائع مرقي مسؤول عن كل إخلال أساسه الضمانات الخاصة المقررة في هذا النوع من البيوع و كذلك هو مسؤول بالتضامن في حالة الضمان العشري عن العيوب الخفية و التهدم (1)
2- التزام المرقي العقاري باصلاح كل العيوب الظاهرة خلال الأجل المتفق عليه في العقد باعتباره مخلا بالتزامه الخاص بتسليم عقار تام الإنجاز أو مطابق لما اتفق عليه (2) و هذا بإصلاح العناصر الداخلة في مفهوم حسن سير عناصر التجهيز خلال المدة المتفق عليها و كذلك
تحمل المرقي العقاري المصاريف في مواصلة إنجاز البناء المتفق عليه بواسطة الغير و على نفقته و في حالة تخلفه و عجزه المادي عن الإنجاز يجب إثبات المخالفة بمعاينة رسمية و اندار (المادة 17 من المرسوم 93/3)
3- التزام المرقي العقاري طبقا للمادة 13 من العقد النموذجي بتعويض المشتري المبلغ المتفق عليه في شكل شرط جزائي لذا فسخ العقد بسبب تقصيره . و رده أيضا المبلغ المقبوض و الفوائد التأخيرية عليه و يلتزم أيضا برد المبالغ المقبوضة في حالة الفسخ و مهما كان سببه خلال الأجل المتفق عليه و سواء حصل بين البناية من جديد أو لم يحصل و ذلك بعد خصم الشرط الجزائي المذكور إذا كان المتسبب في الفسخ هو المشتري.

______________________
(1) المادة 8 فقرة 2 من العقد النموذجي مرسوم 94/58 .
(2) المادة 15 من مرسوم 93/03.

الخاتمة:

إن أهم الاقتراحات الخاصة بحماية المشتري في هذا النوع من البيوع العقارية تتمثل في :
– ضرورة ضبط صياغة نصوص العقد النموذجي المبرم بين الطرفين لأنه شريعة المتعاقدين و المرجع في كل ما يتعلق بتفسيره و تنفيذه.
– ضرورة تحديد حد أقصى برقم مرصود لنسبة مراجعة ثمن العقار المبيع التقديري المذكور في العقد و ذلك تلافيا لرفع الثمن مستقبلا.
– ضبط طريقة دفع الثمن و لاسيما تاريخ استحقاق الدفعة الأخيرة منه.
– ضرورة إجراء التسليم والتسلم بمحضر رسمي يحرره الموثق.

قائمة المراجع:
- المرسوم التشريعي رقم 93/03 المؤرخ في 7 رمضان عام 1413ه الموافق لأول مارس سنة 1993 المتعلق بالنشاط العقاري.
- المرسوم التنفيذي رقم 94/58 المؤرخ في 25 رمضان عام 1414 الموافق 7 مارس سنة 1994 المتعلق بنموذج عقد البيع بناء على التصاميم الذي يطبق في مجال الترقية العقارية.
- محاضرة الدكتور الطيب زروتي . المجلة الجزائرية للعلوم القانونية و الاقتصادية و السياسية الجزء 42 رقم 02/2002 الديوان الوطني للأشغال التربوية كلية الحقوق جامعة الجزائر.
- أ. قاسي علال. الملتقى الدولي حول الترقية العقارية الواقع و الأفاق 07 و 08 فيفري 2006. جامعة قامدي مرباح ورقلة كلية الحقوق و العلوم الاقتصادية.